전원주택 짓기..맞춤식 설계 '강추'

2006년 11월 27일

전원주택에 대한 관심이 뜨겁다. 전원생활을 꿈꾸는 도시민이 폭발적으로 늘어난 결과다. 도심의 열악한 주거환경에 대한 반발도 많다. 물론 어제오늘의 일은 아니다. 다만 속을 뜯어보면 중대한 트렌드 변화가 엿보인다. 몇 년 전만 해도 전원주택은 부유층의 투자대상에 불과했다. 가수요로 투자 후 되팔려는 의도가 대부분이었다. 그런데 최근엔 실수요자가 부쩍 늘었다. 김경래 OK시골 대표는 “40~50대 부부가 전원주택 시장의 전면에 등장했다”며 “직접 집을 짓기 위해 건축요령과 시골생활의 이모저모를 묻는 사람이 증가했다”고 밝혔다. 거품이 빠지는 건 당연한 결과다. 본인의 경제력ㆍ생활패턴을 반영한 ‘실수요ㆍ소형평형’이 전원주택의 새로운 트렌드로 자리잡는 모양새다.

전원주택을 직접 지으려는 수요는 40~50대 자영업자ㆍ샐러리맨이 주류다. 개중엔 본인이 모든 걸 처리하겠다는 적극적인 사람도 있다. 시간ㆍ노력이 들더라도 내 집은 내가 짓겠다는 의지다. 설계도면ㆍ건축양식에 적극 개입하는 경우도 많다. 그게 아니라면 최소한 자재ㆍ인테리어만이라도 본인 의사대로 결정하겠다는 사람이 대부분이다. 집짓기 교육 등 현장체험 프로그램도 눈에 띄게 늘었다. OK시골의 1박2일짜리 ‘전원생활학교’는 매주 20~30명의 실수요자가 꾸준히 참가 중이다. 부동산업체의 현장답사도 급증했다. 욕심만 버리면 투자액은 1억~2억원으로 가능하다. 발품ㆍ손품을 팔면 추가적인 비용절감도 얼마든지 가능하다.

최근엔 제도적 뒷받침까지 더해졌다. 8ㆍ31투기억제책 발표 이후 부동산시장은 완전히 얼어붙은 분위기다. 하지만 전원주택 건설ㆍ투자여건은 상대적으로 ‘맑음’이다. 세금폭탄에서도 비켜섰다. 가령 300평 이하 농지(주말농장용)는 양도세 중과 대상에서 제외됐다. 여기에 10평 이하로 건물을 지으면 대체농지조성비까지 감면해 준다. 시ㆍ군ㆍ읍ㆍ면 소재지의 45평 이하(대지 200평ㆍ기준시가 7,000만원 이하) 주택은 1가구 1주택에도 포함되지 않는다. 김대표는 “실수요자라면 8ㆍ31대책도 피해갈 수 있다”며 “가격이 이미 많이 올랐다는 게 부담스럽지만 더 이상은 오르지 않을 것이기 때문에 틈새를 공략하면 최적의 기회일 수 있다”고 전했다.

다만 전원주택은 생각만큼 쉽지 않다. 자연에 대한 동경만으로 성급하게 결정을 내릴 만한 사안은 아니다. 전문가들이 ‘철저준비ㆍ심사숙고’를 강조하는 데는 그만큼 ‘시골살이’의 복명이 많아서다. 실제로 몇 년 못 살다 도시로 ‘U턴’하는 케이스도 수두룩하다. 특히 도시생활에 익숙한 부인들의 부적응이 갈등의 씨앗으로 자주 거론된다. 비슷한 이유로 자녀교육도 중대한 키포인트다. 부부의 의견조율만큼 마을주민과의 융화도 중요하다. 시골은 생각보다 배타적이다. 특히 넉넉한 전원생활이 아닌 벌이가 불가피한 귀농이라면 더 그렇다. 영농자금만 해도 신규농군에게는 해당되지 않는다. 이웃의 직간접적인 도움 없이 원활한 삶은 불가능하다.

결심이 섰다면 그 다음은 예산수립이다. 부지확보와 집짓기에 필요한 예산을 계획ㆍ준비해야 한다. 부지선정 때는 현장답사가 기본이다. 토지이용계획확인원ㆍ토지대장ㆍ지적도 등을 챙겨야 한다. 값이 싸다고 마을에서 멀리 떨어졌거나 경관만 좋은 곳은 금물이다. 개발제한구역 여부도 체크해야 한다. 부지ㆍ건축비용은 지역에 따라 천차만별이다. 부지시세는 부동산 정보업체에 접속하면 대략적인 금액 추산이 가능하다. 문제는 건축비다. 같은 건축면적이라도 시공비는 ‘하늘과 땅’ 차이다. 아파트처럼 평당 공사비 산정도 불가능하다. 건축주의 개인 의견이 전적으로 반영돼서다. 이를테면 생활양식이나 가족구성ㆍ예산능력 등이 종합적으로 고려된다.

건축비가 추정돼도 실제 공사에 돌입하면 얘기는 또 달라진다. 집 짓는 환경이 열악하면 건축비 상승이 불가피하다. 계절ㆍ민원은 물론 축대(옹벽ㆍ조경석 등)설치나 차량진입 여부에 따라서도 건축비는 변한다. 난방시스템과 다락방, 외장재, 창호 등도 예산결정 변수다. 건축자재만 해도 가격 차이가 엄청나다. 1층이냐, 2층이냐 여부도 마찬가지다. 화장실과 계단의 추가설치엔 적잖은 비용이 더 들어간다. 대략적인 건축비를 산정한 뒤 설계사ㆍ시공사와의 조율을 통해 유동적으로 대응할 필요가 있다. 여유자금을 충분히 확보해 두는 게 좋다.

지목도 알아둬야 한다. 대지라면 건축이 얼마든지 가능하다. 도시지역이 아니면 60평(전용면적)까지는 신고만으로 건축할 수 있다. 제한이 적고 거래가 까다롭지 않은 반면, 공급이 적어 가격이 비싸다는 게 흠이다. 임야에 짓겠다면 산림형질변경이 전제된다. 사업계획서와 임야실측도ㆍ벌채구역도 등 관련서류가 필요하다. 대체조림비(평당 약 3,000원)ㆍ전용부담금(공시지가 20%)을 내면 허가증이 나오는데, 이때부터 공사가 가능하다. 준공허가 후에는 지목이 대지로 변경된다. 부지가 논밭이면 농지전용허가를 받아야 한다. 농지전용은 땅주인만 신청이 가능해 매매계약 체결 때 토지사용승낙서(땅 사용권한)를 받아둬야 농지전용신청이 가능하다. 전용허가가 나오면 역시 대체농지조성비ㆍ농지전용부담금을 납부해야 한다. 2년 내 착공하지 않으면 취소된다. 그린벨트지역이라면 기존 주택을 구입해 증개축을 하거나, 이축권(집을 옮겨짓는 권한)을 활용해 전원주택을 지을 수 있다.

어떤 집을 지을까도 고민거리다. 이는 건축자재ㆍ외관의 문제다. 요즘에는 황토집이 인기몰이다. 흙 중에 으뜸으로 꼽히는 황토 효용이 알려지면서 급속히 확산되고 있다. 독소제거ㆍ분해력ㆍ정화능력은 물론 온ㆍ습도 조절과 원적외선 배출효과가 대표적이다. 목조주택은 긴 수명과 자연스러운 습도조절, 짧은 공사기간, 뛰어난 단열ㆍ차음성능이 장점이다. 반면 자재선택과 발주ㆍ수입 등의 준비기간이 길고 시공비가 비싼 게 단점이다. 평당 건축비만 300만원을 웃돈다. 경험 많은 여러 업체와의 복수상담과 꼼꼼한 체크가 필수조건이다. 벽돌ㆍ블록ㆍ돌 등 개별재료를 쌓아올려 벽체를 만든 조적집도 있다. 견고함과 외관상 아름다움을 갖출 수 있다. 건축폐기물 처리와 공사기간이 길다는 게 흠이다. 스틸하우스도 최근엔 각광을 받고 있다. 자재ㆍ부품의 표준화로 건축비가 저렴한데다 공사기간이 짧다. 목조주택에서 발견되는 생물(개미 등)피해와 뒤틀림 등도 없다.

설계단계에서는 건축주 의견을 적극적으로 밝히는 게 좋다. 방의 크기와 숫자, 방향에 따른 배치, 출입문, 창문, 부속물(별채ㆍ창고ㆍ보일러실 등) 등을 신경 써야 한다. 직접 지을 때는 어설픈 지식ㆍ경험만으로는 곤란하다. 건축 프로세서를 꿰차고 있어야 시행착오를 줄일 수 있다. 전문가 의뢰 때는 복수업체의 교차견적을 뽑아보는 게 도움이 된다. 구조변경이 잦으면 추가비용이 들기 때문에 가급적 경험 많은 전문회사에 의뢰하는 게 좋다. 공사범위ㆍ옵션사항 등을 확실히 정해두는 것도 중요하다. 추후 분쟁여지를 막기 위해서다. 공사대금 결제는 공사 진행상황을 지켜보며 순차적으로 지급하는 게 유리하다. 선금ㆍ중도금ㆍ잔금으로 나눠 지급하는 게 관례다. 일반적으로 애초의 건축비보다 20~30% 비용이 늘어난다.

건물완공 후에는 사용승인을 얻어야 한다. 전원주택은 흔히 야산ㆍ농지에 지어지는 탓에 설계도면대로 짓기가 사실상 힘들다. 자연조건을 활용하는 게 경비나 미관상 더 나을 수도 있다. 가령 허가 당시에는 아스팔트 포장도로였는데, 여러 이유로 비포장 상태로 끝을 맺었다면 준공이 안 떨어진다. 기록과 사실이 달라서다. 결국 실제 공사결과와 설계도를 일치시키는 도면변경이 필요하다. 설계변경 없이 건물면적을 키우면 불법건축물로 간주돼 나중에 헐어야 하는 사태도 왕왕 발생한다. 문제가 불거지면 전문가의 조언을 받는 게 좋다. 건축주는 산림훼손ㆍ농지전용사항 및 허가조건을 사전에 면밀히 체크한 뒤 관련서류를 준비해야 한다. 사용승인서가 떨어지면 건축물관리대장을 확인해 세금을 낸 뒤 소유권보존등기를 신청하면 된다.