[전원주택 연재3] 전원주택지 마련 세가지 방법

2006년 4월 13일

전원주택용으로 땅을 구입하는 방법들은 매우 많습니다. 하지만 크게 구분해 보면 ▲대지를 구입한 후 집을 짓는 방법이 있고 ▲농지나 임야를 구입해 전용을 받는 방법과 ▲택지를 조성해 놓은 단지 내의 필지를 구입하는 방법이 있습니다.
각각 장단점이 있고 챙겨보아야 할 점들도 다릅니다.

농지전용받을 때 건폐율과 대지경계 특히 주의

농지나 임야를 구입해 대지를 만드는 것을 전용이라 하는데 농지인 경우 농지전용, 임야의 경우 산지전용이란 말을 씁니다. 농지나 임야는 대지와 비교해 훨씬 가격이 저렴하지만 전용비용이나 도로여건, 토목공사 조건, 지하수와 오폐수 처리문제, 민원문제 등을 갖추다 보면 대지로 돼 있는 땅보다 더 많은 비용이 들 수도 있습니다.

전용행위는 직접 서류를 작성해 관공서를 찾아다니며 할 수 있지만 까다롭기도 하고 귀찮기 때문에 대부분 측량설계사무소나 토목설계사무소 등에 대행을 맡겨서 합니다. 직접 쫓아다녀서 할 수 있다면 그만큼 비용을 줄일 수 있다는 장점이 있습니다.

전용이 가능한 땅은 일반적으로 관리지역내의 토지입니다. 농림지역이나 보전임야, 기타 규제사항이 있는 토지는 전용이 까다롭고 아예 전용을 할 수 없는 경우도 많습니다.

개인이 농지전용을 받을 수 있는 최대 면적은 300평입니다. 농지를 대지로 전용을 해놓으면 가격이 높아집니다. 그러므로 전용을 받을 때 면적에 욕심을 내는 경우가 많습니다.
최대면적인 300평 전부를 받게 되는데 이때 주의할 점은 그만큼 집도 크게 지어야 한다는 것입니다.

횡성군 서원면에 전원주택을 지은 이원중씨(54세)는 30평 정도의 주말주택을 짓겠다는 생각으로 토목측량설계사무소에 맡겨 전용을 받았습니다. 관리지역 농지의 건폐율(대지에 대한 건물면적의 비율)이 40% 이하라는 것은 알고 있었기 때문에 문제가 없을 것이라 생각했습니다.

그러나 건폐율이 40%이하지만 농지전용을 해주면서 건폐율 20% 이상의 집을 짓도록 하고 있었기 때문에 문제가 생겼습니다.
결국 300평 전용허가를 받아 건폐율을 맞추다보니 60평의 집을 지어야 했습니다. 결국 창고와 데크 등을 무리하여 짓고 나서도 모자라 설계변경을 해야 했습니다.

또 양평군 양동면에 집을 지은 하태성씨(43세)는 전용받은 부지의 경계를 잘 못 알아 골치 아픈 일을 당했습니다.
회사일로 서울에 있으면서 건축업자에게 맡겨 집을 지었는데 집을 짓는 사람이 경계를 잘 못 알아 부지에서 벗어나게 집을 지었습니다. 이후 준공검사를 받기 위해 서류를 접수하였더니 대지 경계에서 벗어났다며 벗어난 부분만큼 집을 허물라고 하여 수습하느라 골머리를 앓아야 했습니다. 다행히 추가 전용을 받을 수 있어서 해결할 수 있었습니다.

대지를 구입하면 곧바로 건축행위를 할 수 있으므로 일반 농지나 임야에서와 같이 전용이란 복잡한 절차를 거치지 않아도 됩니다.
하지만 대지를 찾기가 쉽지 않고 가격도 비쌉니다. 집이 지어져 있는 곳이든가 아니면 예전에는 집이 있었는데 헐어버린 곳 등은 일반적으로 대지입니다.

농촌 빈집구입, 대지인지 지상권은 없는지 확인 필수

농촌에 빈집을 찾는 사람들이 많은데 이런 땅은 대부분 대지이기 때문입니다. 잘만 고르면 적당한 수리를 한 후 전원주택으로 사용할 수도 있습니다.

또 농촌 빈집의 경우 부지의 평수가 비교적 적기 때문에 큰 돈을 들이지 않아도 됩니다. 일반적으로 집값은 쳐주지 않고 땅값만 지불하면 됩니다.
이런 땅은 이미 사람이 살던 곳이기 때문에 기반시설이 어느 정도 확보돼 있고 옛집의 정취를 느낄 수도 있으며 지역주민과도 쉽게 융화될 수 있습니다. 하지만 주의할 점들도 많습니다.

우선 그럴듯한 빈집이 딸린 좋은 대지 매물을 찾기 힘들다는 것입니다. 좀 괜찮은 것들은 이미 임자가 있습니다. 특히 수도권에서 빈집이 있는 대지매물을 찾는 것은 하늘의 별 따기만큼이나 어렵습니다.
매물로 나오는 것들은 동네 한가운데 있어 진입로가 불편하고 옆에 축사가 있어 환경이 안 좋은 경우가 많습니다.

수도권에서 멀면 멀수록 괜찮은 매물을 찾을 수 있는데 주의할 점들도 많습니다.
우선은 빈집이 있다고 하여 모두 대지로 생각하면 큰 오산입니다. 시골에 집이 있는 땅이라 하여 모두 대지는 아닙니다. 지적 정리가 정확하게 되지 않아 농지나 임야에 집이 있는 것들도 많기 때문에 반드시 토지대장과 건물등기부등본 등의 서류를 확인해 보아야 합니다.

현황도로가 있다고 하여 안심할 수도 없습니다. 도로가 다른 사람 땅인 경우도 많습니다.
지상권에 대한 확인도 필수입니다. 다시 말해 땅주인과 건물주인이 같은 사람인지를 확인해 보고 집이 다른 사람 것이라며 지상권을 별도로 해결해야 합니다. 땅을 구입하고 난 후 건물에 대한 권리를 주장할 수 없으므로 건물을 다시 사야 합니다.

허물어지는 집이라도 지상권을 주장하여 터무니 없이 많은 돈을 요구합니다. 보통의 농가주택은 낡고 오래되었기 때문에 건물 값은 빼고 토지 값만으로 계약을 하는 것이 일반적인데 지상권이 있으면 집에 대한 가격도 별도로 쳐주어야 합니다.

빈집의 경우 텃밭이 딸려 있는 경우도 많습니다. 지목이 대지인 경우를 빼고 텃밭의 평수가 303평이 안되면 사더라도 소유권이전이 안됩니다. 농지는 303평 이상이라야 농민으로 인정받아 이전등기를 할 수 있습니다.
단 임차를 포함하여 303평 이상이면 가능하고 주말농장용으로는 구입이 가능합니다.

이상한 소문이 있는 집도 피하는 것이 좋습니다. 오래된 농가주택은 사연들이 많습니다. 전에 살던 사람이 패가망신해 떠난 집이라든가 아니면 나쁜 소문이 도는 흉가라면 살면서 신경 쓰일 것입니다.

전원주택단지, 기반공사 여부와 공유지분 챙길 것

전원주택단지로 택지를 조성해 분양하는 땅을 구입하면 신경 쓸 일이 적습니다. 농지나 임야를 구입하는 것보다 비싸지만 개발업체가 전용허가를 받아 복잡한 절차를 마무리지어놓았기 때문에 곧바로 집을 지을 수 있습니다. 또 마을이 형성되기 때문에 외딴집보다 외롭지 않다는 장점도 있습니다.

필지별로 150~250평 정도가 일반적이며 수도권 주변의 전원주택들은 대부분 전원주택단지형으로 개발됩니다.
단지형으로 전원주택지를 구입할 때는 우선 구입 후 소유권을 확보할 수 있는 지를 꼼꼼히 챙겨보아야 합니다. 전원주택단지는 개인이나 회사 명의로 분양하는데 자금력이 부족할 경우 분양 후에도 공사가 지연돼 기반시설조성은 물론 등기이전 등에 문제가 발생할 수 있습니다.

특히 땅을 자신의 소유로 완전하게 만들어놓지 않은 상태에서 분양을 하는 경우도 많습니다. 이런 경우에는 기반조성 공사를 하는데 문제가 없는지를 체크해야 합니다. 도로포장과 식수와 오폐수에 대한 처리 등에 대해 알아보아야 합니다. 그러므로 자본력 및 경험이 있는 개인이나 회사가 개발 분양하는 곳이라야 믿을 수 있습니다.

지주와 분양하는 사람이나 회사, 시공사가 일치하는 단지가 좋은데 다를 경우에는 분양 중 혹은 공사 중에 시공사나 분양회사가 도산할 경우, 소유권에 문제가 생길 수 있습니다.
또 분양 전에 해당토지에 대한 사전정보와 사업계획에 대한 가능성을 관할 행정기관에 문의하는 것이 좋습니다. 개발에 따른 규제가 워낙 많고 복잡하기 때문에 분양을 받은 후 집을 짓지 못하는 경우도 있기 때문입니다.

이천의 전원주택지를 분양받는 이순철씨(53세)는 단지를 분양받은 후 곧바로 집을 지었습니다. 단지 내에서는 가장 먼저 지은 셈입니다. 이후 분양받은 사람들이 하나씩 띄엄띄엄 집을 짓기 시작하였는데 조용히 살려고 들어온 전원주택단지가 거의 2년간 공사판으로 변해 불편하기 짝이 없었습니다. 아직도 터만 닦아놓고 집을 짓지 않은 부지가 있어 앞으로 얼마나 더 공사장에서 살아야 할지 불만입니다.

이렇게 현장공사에 대한 부분도 염두에 두어야 합니다. 아파트와 같이 일률적으로 집을 지어 동시에 입주하는 것이 아니고 개인에 따라 필요할 때 집을 짓는 것이 전원주택단지입니다.
또 분양받은 사람들의 성향들도 중요하게 생각할 부분인데 같은 단지에서 함께 생활해야 할 사람들이기 때문입니다.

특히 중요한 것은 공유지분에 대한 부분입니다. 도로와 공원 등을 공유지분으로 하여 분양면적에 포함시킬 경우 실제 개인이 사용할 수 있는 면적은 그만큼 줄어듭니다. 예를들어 분양면적이 250평일 때 도로와 공원으로 50평이 포함돼 있다면 실제 사용 가능한 면적은 200평 뿐입니다. 이렇게 공유면적이 포함돼 있는지 공유면적을 뺀 순수한 면적인지를 확인해보는 것도 중요합니다. <ok 시골>