[전원주택 연재1] 트랜드 읽어야 투자 성공

2006년 4월 13일

주5일근무제와 조기퇴직, 명예퇴직 등이 일반화 되고 노령인구가 증가하면서 굳이 도시에 남아 있을 필요가 없는 사람들이 많아짐에 따라 전원주택 선호도는 점점 높아지고 있습니다.

이런 추세에 따라 전원주택 수요가 전원생활 수요로 옮겨가고 있으며 전원주택을 투자 개념에서의 접근했던 수요도 실수요자로 바뀌고 있습니다.

불과 몇 년전만 해도 전원주택은 수도권 일부지역에 한정해 돈이 많거나 나이든 사람 일부의 관심사항이었습니다. 사두면 언젠가는 오르겠지 하는 생각에서 전원주택을 선택하기도 했습니다.
그러나 지금은 지역이나 직업, 나이, 경제력 등에 큰 구애를 받지 않고 대중화되는 추세입니다. 젊고 평범한 직장인들도 주말주택을 짓고 있으며 전원주택에서 생활합니다. 투자목적보다 실제 살겠다는 생각에서 접근하는 사람들이 많아졌습니다.

이런 전원주택 트랜드를 읽어 투자하는 것이 실패하지 않는 전원주택 투자의 방법입니다.

실수요자 중심으로 바뀌는 전원주택

실수요자들이 증가함에 따라 자신들의 주머니 사정에 맞는 전원주택을 찾고 있습니다. 과거 전원주택들은 넓은 터에 50~60평 규모가 대부분이었습니다. 60평을 넘어버리면 건축허가를 받아야 하므로 건축신고로 최대평수인 59.9평으로 짓는 집이 많았습니다. 하지만 이렇게 넓은 터에 지은 큰 집은 관리하기 힘들고 관리비도 많이 듭니다. 급하게 팔아야 할 상황에서도 매매는 매우 힘들어 투자비 이하에 털고 나오는 상황이 발생할 수도 있습니다.

이런 여러 가지 이유들로 인해 쓸데없이 큰 평수의 전원주택들에 접근은 조심스럽게 해야 하며 자신들의 라이프스타일에 맞는 적당한 규모를 선택하는 것이 좋습니다.
최근 소규모 전원주택들이 많이 등장하고 있는데 10평 이하의 소형주택, 옮겨 다닐 수 있는 이동식주택, 심지어 방갈로와 같은 형태의 주택도 등장하고 있습니다. 전원주택이 실수요자 중심으로 바뀌는 두드러진 현상입니다.

펜션이 붐을 일으킨 이유도 이런 실수요자들의 입맛에 딱 털어지는 상품이기 때문입니다. 전원주택을 짓고 살고는 싶은데 마땅히 할 일도 없다고 생각했던 사람들에게 전원생활을 하며 할 수 있는 일이 있다는 것이 구미를 당겼습니다.
실제 경치 좋은 곳에 전원주택을 짓고 사는 사람들을 만나보면 펜션이란 상품이 없었기 때문에 도심을 떠나 전원주택을 짓겠다는 결정을 쉽게 할 수 있었다고 말합니다.

강원도 영월에서 펜션을 운영하는 K(58세)씨의 경우도 펜션이 이었기 때문에 전원주택을 쉽게 결정할 수 있었습니다.
전원주택을 짓겠다고 경기도 가평과 양평을 수도 없이 다녀보았지만 막상 결정을 내릴 때 쯤이면 너무 적적하겠다는 생각이 들어 망설였습니다.

그러다 펜션이란 상품이 생겨나면서 전원주택에서의 무료함을 달랠 수도 있도 용돈도 벌 수 있겠다는 생각이 들어 곧바로 실행에 옮겼습니다.
지역도 경기도에서 벗어나 서울에서는 멀지만 경치가 좋아 펜션 입지로 알맞은 강원도를 선택하게 되었습니다.

전원주택보다 전원생활에 도움되는 정책

정부의 정책을 읽어내는 것도 전원주택 투자 실마리를 풀 수 있습니다.
전원주택 실수요가 점점 늘어남에 따라 정부에서는 이런 수요를 농촌으로 끌어들이기 위한 정책들을 만들어 내고 있습니다. 공동화되고 있는 농촌을 전원생활을 통해 활성화시켜 보겠다는 복안입니다.

우선 농지를 도시민들이 쉽게 구입할 수 있도록 정책적인 배려를 하고 있습니다. 지금까지 농지는 농사를 짓는 사람들 즉 농민만이 소유할 수 있도록 하는 것이 농지에 대한 법률과 정책의 근간이었습니다. 이것이 도시민들에게도 개방이 되고 있는데 가장 대표적인 것이 300평 이하의 농지를 주말농장용으로 도시민들이 구입할 수 있도록 한 것입니다. 주말농장은 부재지주 중과는 물론 각종 세금중과에서도 벗어나 있습니다.

또한 농사를 짓기에 적당하지 않은 한계농지는 까다로운 허가절차 없이 집을 지을 수 있도록 하고 있습니다.
도시민들이 농촌에서 살 수 있는 안락한 환경을 만들어주겠다는 차원에서 일정 가구 이상의 도시민들이 모여 만든 전원마을엔 기반조성을 정부차원에서 해주겠다며 나서고 있습니다. 도시민들이 농촌에서 휴식을 취할 목적으로 주말농장을 조성하는 것에도 정책적인 지원을 해주고 심지어 전원생활자금대출 제도도 만들겠다고 합니다.

세제에 대한 혜택도 빠지지 않고 있습니다. 농어촌지역에서 대지 200평 이하, 면적 45평 이하, 기준시가 7천만원 이하의 주택은 취득 후 기존 주택을 양도할 때는 양도세를 면제해 주고 있습니다.
또한 농촌지역의 주말농장에 3㎡ 이하의 주택을 짓기 위해 농지를 전용할 때는 농지보전부담금을 감면해 줍니다. 농촌에 집을 마련할 때 자금부담을 줄이는 쪽으로 제도를 마련하고 있습니다.

도시민들이 전원생활을 위해 도시에 안착할 수 있도록 하기 위해 정부에서 도시민들을 대상으로 전원생활교육을 시키겠다고 합니다.
이런 제도들이 아직 시행 초기라 행정적으로 매끄럽지 못한 부분도 있지만 전원주택을 만들 때 이런 정책과 제도의 지원을 통하는 것도 경비를 줄일 수 있는 방법입니다.

올인 하지 말고 팔 때 생각해야

이런 시장의 변화에 맞는 전원주택 투자는 소형이며 반드시 팔 때를 생각해 투자를 해야 합니다. 전원주택을 지을 때는 대부분의 사람들이 평생 살겠다는 생각으로 집을 짓습니다. 하지만 그것이 쉽지 않습니다.

용인 양지의 K(45세)씨는 2년 전 58평 전원주택을 지어 살며 서울로 출퇴근을 하고 있습니다. 서울과 가까운 곳으로 경치가 좋고 주변에 양지리조트와 지산리조트가 있어 스포츠광인 그에게 더 없이 좋은 지역이라 평생 살겠다는 각오로 땅을 찾았고 집을 지었습니다. 그래서 부지와 집에 비용을 많이 들였고 집도 일반적으로 선호하는 목조주택 형태가 아닌 자신의 취향에 맞는 외관을 선택했습니다.

그런데 살다보니 예기치 못한 불편함이 생겼습니다. 옆집과의 트러블인데 땅의 경계에서부터 도로 사용하는 부분까지 매사를 옆집에서 간섭을 하는 바람에 다투게 되고 그러다보니 살고 싶은 생각이 없어져 팔고 이사를 가야겠다고 결정을 했는데 매매가 쉽지 않습니다.

이유는 우선 평생 살겠다는 생각으로 터와 집에 너무 많은 투자를 하여 덩치를 키워놓았고 자신의 취향만 의식해 집을 만들었기 때문에 매매의 대중성이 떨어집니다. 투자된 비용이 너무 아까워 진퇴양난을 겪고 있습니다.
전원주택에 사는 사람들을 만나보면 의외로 팔고 싶다고 말하는 사람들이 많습니다. 이유를 들어보면 땅값이 많이 올랐기 때문에 팔아서 재투자를 하겠다는 사람들이 있고 살다보니 마을이나 주변 사람들이 마음에 들지 않아 다른 곳으로 가고 싶다는 사람도 있습니다. 또 가족들과 너무 멀리 떨어져 살기 때문에 적적해 자녀들이나 친지들이 가까이 있는 곳으로 옮겨가겠다는 이유도 있으며 막상 살아보니 힘들어 도저히 못살겠다고 보따리를 싸는 경우도 있습니다. 개중에는 이민을 간다든가 직장을 옮기든가 하는 개인적으로 급한 상황이 생겨 팔아야 할 때도 있습니다.

전원주택을 선택할 때 그곳에서 뼈를 묻겠다는 생각으로 접근하는데 반드시 팔 때를 생각해야 합니다. 그렇기 때문에 자신의 모든 것을 올인 하여 덩치를 키우지 말아야 합니다. 덩치가 크면 전원주택은 우선 팔기 힘들고 앞으로 점점 그렇게 될 것으로 보입니다.
연습을 한다는 기분으로 서서히 단계적으로 접근할 필요가 있으며 확신이 섰을 때 과감한 투자를 해도 늦지 않습니다.

여수에 사는 K(57세)는 여수에서 나고 자랐으며 직장생활도 그곳에서 하고 있습니다. 퇴직을 한 후에는 전원주택에 살겠다는 생각으로 터를 찾아 강원도 원주나 횡성 등지를 돌아다니고 있습니다. 약 200평 정도 터에 30평 정도 집을 지어 노후를 보내겠다는 생각입니다.

지금 살고 있는 여수는 바닷가라 경관이 좋고 또 나고 자라 익숙한 곳인데 굳이 강원도 지역을 찾는 이유는 자녀들이 서울에서 직장생활을 하고 있고 앞으로 서울생활을 계속할 것으로 보여 자녀들 가까이에서 노후를 보내고 싶다는 계산에서 입니다. 서울에서 가까운 원주와 횡성 등지에 터를 찾고 있는데 혹 적응에 문제가 있을까 두려워 우선은 작게 시작할 생각합니다.

전원주택 터를 정할 때는 가족들에 대한 배려도 충분히 고려해야 합니다. 특히 자녀들과 너무 멀리 떨어져 있어 노후에 자녀들 얼굴이라도 한번 더 보기 위해 혹 급한 일이 생겼을 때 자식들이 좀 더 쉽게 올 수 있도록 하기 위해 자녀들 가까이 거처를 정하는 것도 좋고 실제 이런 생각을 하는 사람들이 많습니다.

전원주택 투자에 특히 중요한 것은 욕심을 내지 말며 부담되는 땅이나 집은 피해야 한다는 점입니다. 욕심을 앞세워 땅도 크게 집도 크게 시작하면 땅과 집에 치여 살게 됩니다.

신림동 아파트에 살다 일산의 전원주택단지로 이사한 S(44세)씨는 맞벌이를 하면서 전원주택 청소하는 것도 힘들지만 100여평 정원을 가꾸는 것이 힘들다는 것을 새삼 깨닫고 있습니다. 서울로 출퇴근을 하면서 전원주택의 잔디마당을 가꾸는 것이 보통 어려운 것이 아닙니다. 특히 잡초 뽑는 일은 중노동이고 시간투자도 많이 해야 합니다. 옆에 20평 정도의 텃밭도 있는데 관리가 안 돼 잡초밭입니다.

욕심을 내 전원주택을 만들며 일에 치여 빨리 싫증을 느낄 수도 있고 전원에 매여 사는 생활이 될 수도 있습니다.<ok 시골>