돈은 길을 따라 움직인다.

2004년 12월 12일

부동산 상담을 하다보면 초보 투자자라도 길을 제일 먼저 묻는다.이러하듯 부동산의 잠재 가치는 길을 떠나서는 생각할 수 없다. 쓸모없는 땅도 주변에 큰 길이 뚫리거나 넓어지면 효자가 된다.

길이 나면 그 길을 따라 주유소·음식점·근린상가 등이 들어선다. 접근성이 좋아져 부동산의 수요가 늘어난다. 길이 뚫리거나 넓혀질 때 부동산의 신분은 서민에서 귀족으로 바뀐다.

땅값은 개발 소문이 나면서 움직이기 시작해 계획이 발표되기 전에 한 차례 손이 바뀌고, 공사가 끝나가는 시점과 개통 후에 다시 한번 꿈틀거린다는 땅값 상승의 삼승법칙이 있다.

그러나 부동산의 가격 변동이 늘 같은 방향으로 움직이는 것은 아니다.

어떤 길이 돈 될까. 문제는 길이 뚫리는 정보를 아는 것과 실제로 혜택을 볼 곳이 어디인가를 판단하는 일이다.

하지만 정보에 집착할 필요는 없다. 개발 마인드를 갖는 것이 더 중요하다. 길이 나서 주변의 부동산 시장이 어떻게 달라질 것인가의 맥을 잡는 것이 키워드다.

길에는 도로뿐 아니라 전철·지하철·고속철도가 모두 포함된다. 도시는 전철역을 중심으로 상권이 발달하고 부동산 값이 움직인다. 전철이 개통되는 주변이 다른 곳보다 비싸다.

지하철이 개통되면 그 주변의 지가는 한 단계 상승한다. 지방은 고속도로 IC주변 및 고속철도역을 중심으로 부동산값이 움직이고 지역의 발전 축이 형성될 것이다.

분석은 다양해야 한다. 길이라고 해서 다 같은 길은 아니다. 길의 넓이와 차선에 따라 투자 가치가 다르다. 역세권이냐 아니냐에 따라서도 가격이 격차를 보인다. 차선이 많은 곳과 역세권이 좋다.

역세권도 버스보다 전철역이 좋다. 열차역·전철역·버스역이 한꺼번에 몰려 있는 곳이라면 금상첨화다. 역세권은 역 입구에서 반지름 50ｍ까지가 노른자위 상권이다.

그러면 가치 높은 길 보는 방법은 없을까. 도로 주변이라고 해서 땅의 모양이나 인허가 사항을 무시하고 매입해서는 안 된다. 도로변이라 해도 모텔이나 음식점 등의 신축 허가가 나지 않는 곳이 있으므로 이를 확인해야 한다.

도로보다 낮게 내려앉은 땅은 피하고, 도로 주변이 향후 택지 개발이나 상업지역으로 편입될 가능성이 있는지도 점검하는 지혜가 필요하다.

도로가 개통됐더라도 이용 빈도가 낮은 곳은 값이 기대만큼 크게 오르지 않아 애물단지가 되기도 한다. 특히 도로 주변에 우회도로가 많이 뚫리는 곳은 속빈 강정일 수 있다.

따라서 투자 목적을 분명히 해 나중에 용도를 바꿀지라도 구입할 때는 전원주택용인지, 농장용인지, 공장용지인지를 명확히 정해야 한다.

★수도권 새 주거지로 각광 받는 이천,여주

자동차 전용도로와 복선 전철등이 개통되면서 이천,여주가 수도권 동남부 교통의 요충지로 자리잡고 있다.

우선 성남시-이천-장호원을 잇는 자동차 전용도로총62.1km규모(1조7100억원)로 왕복 4-6차선으로 건설되며 2006년말 완공예정.이와 함께 1조2천억원의 사업비를 들여 성남-여주간복선 전철사업(2005년6월 착공)도 관심사이며 성남-여주간을 잇는 53.8km구간으로 2010년 개통예정이다.

또한 이곳에 건설될 전철은 분당과 앞으로 건설될 이천-충주간 철도와도연결되어 이 전철이 완공될경우 성남-이천은 32분 성남-여주는 46분이 소요돼 서울로의 진입이 40분대로 접근이 용이하므로 광주,이천,여주 주민들의 교통편의가 대폭 향상될 것으로 보인다.

◆투자가치

부동산업계는 전용도로와 전철 행정타운조성등 복합적인 요인이 시 전체적으로 고른 발전을 가져올 이라는 기대로 공사가 시작된 이후 1-2년이 지나면 이천으로의 인구 유입이 본격적으로 이뤄질 것이라고 전망하고 있으며 인구가 늘어남에 따른 아파트나 주택등 시 전체의 지가도 동반상승할 것이라고 예상하고 있다.
[중앙일보 발췌]