농지 투자 전망 밝다

2004년 12월 7일

농지의 투자환경이 확 달라진다. 내년 하반기부터 농지법 개정으로 도시민들도 사실상 무제한으로 농지를 살 수 있게 된다. 이는 그간 농업정책의 근간이었던 ‘경자유전(耕者有田)’ 원칙을 뒤흔드는 획기적 조치여서 앞으로 농지시장의 판도변화가 예고된다.

특히 농지는 이번 종합부동산세 적용 대상에서 제외돼 투자자들의 관심이 더욱 뜨거워질 전망이다. 하지만 아무 농지나 돈이 되는 것은 아닌 만큼 선별적으로 접근해야 한다고 전문가들은 조언한다.

# 제도 어떻게 바뀌나

농림부는 농지법 개정안이 국회를 통과하게 되면 하위법령을 개정해 내년 7월 1일부터 개정된 내용을 시행할 예정이다.

법이 개정되면 도시민들도 영농계획서를 내고 농지취득자격증명을 받아 농지를 구입한 뒤 이를 농업기반공사를 통해 전업농 등에게 5년 이상 임대하면 무제한 소유할 수 있게 된다. 표면상 농지 임대허용 범위를 넓혀준 것으로 보이나 농지취득자격증명 발급이 형식적인 것을 감안하면 실제로는 도시민의 농지소유를 전면 허용한 셈이다.

이농이나 상속을 통해 불가피하게 농지가 있는 도시민들도 소유상한인 1ha를 넘는 농지를 농업기반공사를 통해 임대하면 소유 상한 제한이 없어진다.

농지를 경작하지 않아 처분의무를 통지받은 경우엔 소유자가 농지를 다시 경작하거나 농업기반공사에 농지 매도를 위탁하면 3년간 처분명령과 이행강제금 부과를 유예받게 된다. 이 또한 소유 규제를 완화한 조치다.

현행 농지조성비는 농지보전부담금으로 개편하고, 부과기준도 농촌지역에 불리한 대체농지 조성원가(㎡당 1만300∼2만1900원)에서 공시지가로 변경해 부담을 줄였다.

# 투자는 이렇게

①비진흥지역내 경지정리 안 된 곳 유리= 농지 매입이 쉬워지면서 투자도 활발해질 전망이다. 개발 가능성이 큰 곳은 당장 임대를 놓다가 개발지역에 편입되면 시세차익이 가능하기 때문이다.

OK시골 김경래 사장은 “농지조성비 개편으로 공시지가가 상대적으로 싼 지방이 투자 대상으로 급부상할 것”이라며 “수도권에서 가까운 농지는 주말농장용으로 각광받을 수 있다”고 말했다.

농지법상 농지는 농업진흥지역(이하 진흥지역) 내 농지와 비진흥지역 농지로 구분된다.

이중 초보들에게는 비진흥지역내 경지정리가 안 된 농지를 전문가들은 추천한다. 아무래도 진흥지역내 농지보다 규제가 덜하고 개발 가능성이 커 투자기간도 짧기 때문이다. 다만 진흥지역보다 값이 비싼 게 흠이다.

진흥지역 내 농지는 길면 20년 이상의 장기투자를 각오해야 한다. 농업 이외의 다른 용도로 활용이 어렵기 때문이다. 도심과 가깝고 경지정리가 안 된 곳이 좋다.

JMK플래닝 진명기 사장은 “도심에서 걸어서 20∼30분, 차로는 5∼10분 내외의 농지는 개발압력이 커 비교적 투자금 회수가 빠를 것”이라고 말했다.

그린벨트 내 농지는 대체로 환경과 교통여건이 뛰어나 개발제한구역에서 해제되면 주거지로 좋은 입지가 된다. 하지만 가격이 너무 많이 올라 투자 수익률이 낮은 편이다.

또 그린벨트가 풀려도 임대아파트 등이 들어서 땅이 수용될 가능성도 있어 비싼 값에 매입하면 낭패를 볼 수 있다. 토지거래허가구역이어서 투자지에서 20km 이내(주민등록상)에서 6개월 이상 거주해야 매입할 수 있다는 점도 염두에 둬야 한다.

한계농지(진흥지역 밖의 농지 중 영농조건이 불리해 생산성이 낮은 것)는 인ㆍ허가 등 절차가 간편하고 비용절감 효과가 있어 개발사업에 유리하다. 평균 경사율이 15% 이상이거나 집단화된 농지의 규모가 2ha 미만인 농지를 말한다.

규모에 따라 한계농지 또는 한계농지정비지구로 지정받을 수 있는데 전원주택 ㆍ펜션이나 관광휴양단지를 개발할 때 수도권ㆍ광역시를 제외하고는 농지의 농지조성비가 면제된다.

한계농지를 고를 때는 교통과 자연 환경을 잘 따져야 한다. 고속도로 개통 지역과 계곡 등 유명 관광지 주변이 좋다. 강원권과 경관이 뛰어난 충청권 일부 지역도 추천할 만하다.

단 한계농지 및 한계농지정비지구로 지정받을 수 있는 땅인지 우선 확인하는 것이 중요하다. 자신이 의도한 개발 내용을 가지고 반드시 해당 관청에 문의하고 사야 뒤탈이 없다. 또 소규모 한계농지 개발시에는 농지조성비 등이 감면되지만 기반공사비 등이 많이 들 수 있어 비용 대비 수익도 잘 살펴야 한다고 전문가들은 조언한다.

②재료 있는 곳, 장기투자로 접근해야= 농지는 단기 투자상품이 아니다. 농지법이 바뀐다고 해서 단기에 값이 뛸 가능성은 거의 없다. 특히 무제한으로 농지를 매입하려면 최소 5년 이상 전업농에 임대를 해야 해 최소 5∼10년 이상 느긋한 자세로 기다려야 한다.

지역별로는 그중 수도권이 괜찮다. 새롭게 교통망이 확충되고 있는 고속전철 역사 및 전철역세권, 개통도로 주변 지역이 투자할 만하다. 단 본인의 투자자금과 목적에 맞게 구입해야 한다. 땅값이 이미 많이 오른 곳은 피해야 한다.

또 눈여겨볼 곳이 기업도시ㆍ혁신도시 등 개발재료가 풍부한 지역이다. 아직 투자자들의 손길이 닿지 않은 곳은 땅값이 싸 몇 년후 땅이 수용된다 해도 그동안의 개발재료로 공시지가가 올라 어느 정도의 시세차익을 바라볼 수 있다.

다만 농지를 매입할 때는 투자용인지 개발용인지 목적을 분명해야 한다. 환금성이 낮아 사고 팔기가 쉽지 않기 때문이다. 따라서 여유자금으로 투자해야 한다.

전매차익이 아닌 개발이 목적이라면 나중에 주거용이나 기타 건축행위를 할 것인지에 대한 여부도 미리 계획하고 사야 한다. 현장 답사는 필수다. 현장답사시 대상토지가 4m 이상 도로에 접해 있는지, 향후 발전전망은 양호한지 등을 파악하고, 등기상 각종 권리관계도 직접 확인한 다음 거래하는 게 좋다.

전화로 투자를 권하는 ‘기획부동산’의 함정에 빠지지 않도록 유의한다.


<농지 투자 체크포인트>

-비진흥지역, 경지정리 안된 농지 유리
-진흥지역은 규제 많아 유의
-도심 가까운 곳 개발 가능성 커
-그린벨트는 투자가치 따져야
-한계농지는 전원주택ㆍ펜션용 적합
-전철역세권ㆍ개통도로 주변 유망
-기업ㆍ혁신도시 등 재료있는 곳 관심
-장기투자이므로 여윳돈으로 매입해야
-현장답사ㆍ권리관계 확인 등 필수
[발췌: 중앙일보]