푹꺼진 땅 메우고 형질변경

2004년 7월 20일

◆사례로 본 부동상 투자전략 (10) 토지 리모델링◆

일반 사무용 빌딩이나 아파트 등에서 리모델링을 통해 가치를 높이는 사례가 일반화되고 있다.

그렇다면 토지도 리모델링으로 투자가치를 끌어올릴 수 있을까.

전문가들은 진입도로 개설, 형질변경 등 여러 가지 땅을 리모델링해 이익을 본 사례가 적지 않다고 설명한다.

◆ 낮은 땅 메우고, 형질변경＝2002년 2월 서울 송파구에서 음식점을 운영하던 강 모씨는 영업장을 교외로 옮길 생각으로 서울 근교 땅을 보러 다녔다.

그러던중 경기도 평택시 지제동 수원~천안간 국철 경부선 확장공사장 주변 4차선 도로 옆에서 주변보다 저렴한 땅을 발견했다.

자연녹지 내 500평 규모 밭으로 주변보다 평당 15만원 정도 싼 75만원이었다.

그러나 가격이 싼 매물에는 나름대로 이유가 있는 법. 도로에서 푹 꺼져 있는 땅이었고 그래서인지 시장에 나온 지 꽤 됐지만 매매되지 않았다.

강씨는 인근에 국철 경부선 확장공사가 완료되면 교통여건이 좋아져 유동인구가 늘어날 것이며 식당용지로 적합하다고 생각했다.

강씨는 땅을 리모델링하는 방법을 찾았다. 주변에 알아보니 흙은 평당 3만원으로 1500만원만 들이면 터를 메울 수 있었다.

리모델링 비용과 시세전망 등을 고려해 충분히 승산이 있다고 생각하고 매입하기로 결정했다. 강씨는 땅을 산 후 우선 식당을 열 수 있는 땅으로 형질변경 허가를 받았다. 형질변경 허가를 받으면 매매가 훨씬 수월해지기 때문이다.

인허가 비용이 1000만원 정도 들었다. 형질변경 후 땅을 메웠다.

리모델링 작업이 끝난 후 상품가치가 높아진 데다 지난해 말 주변 지역 개발이 활발해지면서 강씨 땅은 평당 250만원까지 올랐다.

흙을 메우고 인허가에 들어간 돈 2500만원을 제해도 시세차익 8억5000만원이 가능한 셈이다.

◆ 맹지에 진입도로 만들어 수익＝영등포에서 중소기업을 운영하는 이 모씨는 2000년 거래처 김 모씨에게 한 달 안에 갚는다는 조건으로 2억원을 빌려줬다.

그러나 약속한 한 달이 지나 찾아온 김씨가 다른 제안을 했다. 빌린 돈 2억원 대신 파주에 있는 관리지역 임야 1만평 중 4000평을 주겠다는 것. 평당 7만원 씩은 받을 수 있는 땅이지만 5만원에 주겠다고 제의했다.

이씨는 물류창고용 터를 물색하고 있었기 때문에 솔깃했다. 현장에 가 보니 시세는 김씨가 얘기한 수준이었으나 땅이 2차선 도로에서 300m 정도 떨어진 곳이어서 크게 투자가치를 기대하기 어려워 보였다.

그러던중 한 중개업소 사장이 김씨가 살펴본 땅 옆 맹지 주인이 도로를 내고 싶어하니 같이 도로를 내는 것도 좋은 방법이라고 제안했다. 또 도로에 접해 있는 땅 주인이 좋은 사람이어서 도로개설에 필요한 땅을 매입할 수 있을 것이라 했다. 이씨는 땅 주인들과 협상한 결과 도로개설이 가능했다. 비용을 분석 해 보니 폭 8ｍ, 길이 300ｍ 도로를 개설하는 데 이씨는 1억7000만원 정도 부담하면 될 것으로 판단됐다.

결국 이씨는 김씨한테서 돈 대신 땅을 받고 지주들과 협의해 도로를 냈고 물류 용지로 형질변경도 했다.

이씨가 토지에 들인 총 투자비는 돈 2억원과 도로개설비용 1억7000만원, 형질 변경비용 3000만원 등이다. 도로가 나고 형질변경이 된 데다 파주지역 개발호재까지 더해 땅값은 상승세를 탔다. 현재는 평당 60만원 수준. 총 4억원을 투자한 땅이 4년 만에 24억원짜리가 된 것이다.

◆ 사례분석＝토지 리모델링은 투자가치를 높이는 일이다. 먼저 강씨와 이씨의 성공요인은 꼼꼼한 투자수익 분석에 있다. 리모델링 비용을 꼼꼼히 산정한 뒤 현재시세 등과 비교해 투자 가능성이 있는지 판단했다.

또 이씨와 강씨 모두 주변 상황을 읽어 수요에 맞게 바로 팔릴 수 있는 상품을 만들었다. 이씨는 주변에 택지개발이 활발해지고 통일 후 물류기지로서 가치가 높을 것으로 기대해 형질변경을 해놓았기 때문에 웃돈을 얹어서라도 사려고 하는 사람이 생겼다.

◇도움말＝JMK플래닝(http://www.jmkland.com)

<매경 김규식 기자>