◆사례로 본 부동산 투자전략 택지지구 주변◆

2004년 7월 2일

택지지구와 신도시, 기업도시 개발 등으로 토지시장이 요동치고 있다.
개발 예정지로 향하는 도로변 땅값은 금값이 되고 있다.
하지만 기대가치가 큰 만큼 매물은 나오지 않고 있다. 정부가 개발계획을 공식 발표할 무렵에는 투자자들이 이미 도로변 땅을 매입한 이후이기 십상이다.
개발예정지나 토지이용 규제가 풀리는 곳, 도시계획으로 토지이용계획이 새로 수립되는 지역은 꾸준히 관심을 가질 만하다.

◆ 성공사례＝서초구 방배동에 사는 최 모씨(47)는 부동산 재테크라면 늘 아파트만 고집했다. 아파트가 시세차익이 높고 환금성도 좋아 경기가 좋을 때는 큰 수익을 안겨줬다.
40대 후반에 접어들면서 장기임대 투자상품에 눈을 돌리기 시작했다. 임대를 놓고 매월 월세를 받으며 안정적인 노후생활을 보내고 싶었기 때문이다.
그러던 중 우연히 정부의 택지예정지구 발표에 관한 신문기사를 접하게 됐다.
최씨는 주말시간을 이용해 교통여건이 좋은 수도권 택지예정지구를 둘러보기 시작했다.
가장 눈에 들어온 곳은 수원과 접경지역인 화성 동탄지역. 지금은 아파트 분양으로 열기가 뜨겁지만 당시만 해도 언제쯤 개발될지 확정되지 않은 시점이었다.
하지만 이미 선투자자들 때문에 땅값은 다소 올라 있었다.
최씨는 토지공사에 여러 차례 문의한 끝에 동탄 예정지구 인근 도로변 대지 120평을 평당 370만원에 매입했다. 이곳에 연건평 120평, 건폐율 40%로 상가를 지어 보증금 1억원에 월 140만원으로 임대했다.
게다가 동탄지구 주변 땅값은 평당 700만~800만원 선에 거래되고 있어 최씨는 땅값만으로 이미 두 배가량 시세차익을 얻은 셈이다.
현재 최씨의 최대 관심거리는 이곳이 앞으로 일반주거지역으로 편입될지 여부다. 도시지역으로 편입되면 주변 지역에 상가와 주택이 계속 들어서게 돼 최씨는 상가 건물을 높이고 넓게 지을 계획이다.
최씨는 화성 동탄지구 아파트 분양현장에 실수요층이 몰린다는 뉴스를 접할 때 마다 즐겁기만 하다. 최씨는 투자처를 남보다 먼저 결정하고 주변 토지시장을 꼼꼼히 분석한 결과라고 할 수 있다.

◆ 실패사례＝경기도 광주시 오포읍에 사는 정 모씨(55)는 지난해 부동산 중개업자인 친구한테서 김포시에 곧 신도시가 들어선다는 얘기를 들었다. 친구는 확실한 정보라며 함께 토지투자를 권유했다.
이들은 친구 한 명을 추가로 끌어들여 3명이 신도시가 들어설 만한 지역 인근 땅(밭) 700평을 공동 매입하기로 했다. 밭이 위치한 지역은 4차선 대로변에 접 한 땅으로 평당 시세는 90만~100만원을 호가하고 있었다.
700평 중 정씨가 300평, A씨가 200평, B씨가 200평씩 지분을 분할해 매입하기로 정하고 자금을 모으기 시작했다. 자금을 모으던 중 정씨는 "만일 신도시가
개발되지 않으면 공동투자한 땅을 혼자 되팔기도 어려울 텐데" 하는 불안한 생각이 계속 들었다. 또 도로 확장이나 기타 변수로 매입한 땅이 수용될 수도 있다고 판단했다.
정씨는 결국 친구들에게 양해를 구하고 자신은 공동 매입에 참가하지 않았다.
다른 친구 2명은 그 땅을 지분 분할해 매입했다.
정씨는 그 대신 도로에서 좀 떨어진 밭 700평을 평당 40만원 선에 단독 매입했다. 여유자금과 퇴직금을 몽땅 밭 매입비에 사용했다.
지난해 하반기에 접어들자 친구 2명이 매입한 땅과 그 주변 땅은 매립작업이 한창이었다. 도로변에 밭을 매입한 사람들은 신도시 개발을 감안해 미리 밭을 매입해 발표시점에서는 밭을 대지처럼 매립하는 공사를 진행했던 것이다.
매립 후 곧 신도시 개발계획이 발표되고 땅값은 끊임없이 오르기 시작했다. 김포시는 신도시 발표 후 지난해 8월 토지투기지역으로 묶였는데 밭을 매립한 후 1년이 지나면 농지전용을 신청해 일반 대지로 형질변경이 가능해진다는 점을 겨냥했던 것이다.
반면 논밭으로 둘러싸인 정씨 땅은 매립도 할 수 없어 땅값은 제 자리를 맴돌고 있다. 뒤늦게 남들처럼 관공서를 부지런히 들락거리며 직접 정보를 구하지 않은 것이 후회스럽기만 했다.
게다가 최근 정부는 김포신도시 개발 계획을 매초 예정보다 대폭 축소한다고 밝혔다. 정씨가 매입한 밭은 이제 팔리지도 않는 애물단지로 전락하고 있다.

도움말＝21세기 컨설팅(http://www.webrealty21.co.kr)

<매일 경제 서찬동 기자>