사례로 본 부동산 투자전략 (2) 임야

2004년 6월 18일

경기도 고양시에 사는 장 모씨는 지난 99년 말 군사보호구역으로 묶인 임야에 진입로가 아직 뚫리지 않은 땅 7000평을 평당 9만원에 매입했다.

도로만 개설되면 전원주택이나 펜션 등을 직접 개발할 수 있고 개발업체에 땅을 되팔 수도 있다고 판단했기 때문이다.

장씨는 우선 인근 군부대를 찾아 협의를 요청했다. 군사보호구역이지만 정해진 규정을 충족시키며 도로를 내는 데는 큰 어려움이 없었다. 오히려 더 큰 어려
움은 진입로를 개설할 토지 주인을 설득하는 작업이었다.

오랜 시간을 토지주들을 따라다니며 설득한 끝에 일부 토지주에게는 토지 사용 승낙서를 받고 일부는 땅을 자체 매입했다.

이 과정에서 비용과 시간이 많이 지출됐다. 그 뒤 관할관청의 허가를 얻어 1년 8개월 만에 평당 30만원 가격에 개발업체에 땅을 되팔 수 있었다.

토지 매입비 6억3000만원에 되판 가격은 21억원. 진입도로 땅 매입비와 인허가에 들어가는 각종 부대비용, 각종 세금을 제외해도 수익률 200%를 웃도는 이익
을 남긴 셈이다.

장씨가 땅으로 돈을 번 데는 운도 따랐지만 사전에 주변 전문가들의 충분한 조언도 결정적인 도움이 됐다.

임야의 경우 규모가 커 경험없는 일반인이 인허가를 받기가 쉽지 않다. 인허가와 군부대 협조, 도로개설 등은 전문업체에 일정 수수료를 주고 맡기는 것도 한 방법이다.

임야 투자로 한번 재미를 본 장씨는 그 때 수익으로 지난 2003년 2월에 고양시의 도로에 접한 임야 380평을 평당 110만원에 매입했다.

관리지역 내에 포함된 곳으로 매입 당시에 2차선 도로가 4차선으로 확장공사가 진행중이었다. 도로 확장으로 외지인들 투자가 많을 듯도 했지만 임야와 도로 가 접한 땅 30m 모양이 도로측에 가까운 앞면은 높고 뒷면은 내리막이어서 개발에 어려움이 있던 곳이었다.

장씨는 이 곳을 십분 활용해 공사비 7000만원을 들여 지대를 평탄하게 만들었다. 이 곳은 주차장으로 이용하고 임야로 진입하는 곳에는 상가를 지어 임대했 다. 현재 이 땅 시세는 평당 300만원에 임박하고 있다.

서울 강동구에 사는 박 모씨도 `싼 맛에` 임야를 서둘러 매입해 실패한 경우이다.

그는 여윳자금으로 강원도 평창군의 관리지역에 속한 임야 200평을 평당 20만원에 매입했다.

땅이 위치한 곳이 마을과 동떨어져 있지만 한적한 곳에 30평 규모의 전원주택을 개발하기 적당하다고 여겼다.

하지만 계약금을 지불하고 막상 개발에 나서자 전기ㆍ전화ㆍ상하수도 등 기본 시설물 가설에 들어가는 부대비용이 만만치 않았다.

마을과 너무 거리가 떨어져 있어 전기ㆍ전화 가설에만 최소 2500만원 이상 비용이 든다는 견적이 나왔다.

게다가 건물을 짓기 위해 관할관청에 농지전용 허가를 냈으나 그 지역은 대지 면적 100평 이상은 전용허가가 나지 않는 곳이었다. 지역마다 전용허가에 관한 조례가 달라 건물을 지으려면 미리 건축가능한 건폐율을 확인해야 했던 것이다.

관리지역 내 임야나 농지에 건물을 지을 수 있는 대지는 까다롭게 제한돼 있다. 마을에서 멀리 떨어져 있는 곳, 주변이 농림지역으로 둘러싸여 있는 곳, 사적지 주변인 곳은 사실상 전용허가가 거의 불가능하다. 결국 박씨는 이런 문제를 해결하지 못해 계약을 파기하고 토지 매매가의 20%인 계약금만 날리게 됐다.

박씨는 땅값이 싸다는 것만 믿고 매입했으나 토지매입 비용에 진입도로와 전기ㆍ전화 개설비용을 모두 감안하지 못했다.

또 관할관청에 비치된 공부서류 중 토지이용계획확인원도 미리 확인하지 않았다. 해당 임야가 보전산지로 분류돼 있으면 가능한 한 매입을 피해야 한다. 이런 곳은 형질변경이 어려워 건물을 짓기 어렵다.

도움말 엠포시즌 http://www.re031.co.kr <서찬동 기자>