‘영농여건불리농지’희소식? 장기적 안목서 투자를

‘영농여건불리농지’희소식? 장기적 안목서 투자를

 

귀농이나 토지 재테크에 관심이 있는 부동산투자자들에게 최근 희소식이 전해졌습니다. 정부가 지난 7일 전국 21개 시·군 지역에서 영농 여건이 불리한 농지 2만㏊를 고시하고 농지를 경작하지 않아도 소유할 수 있도록 하는 개정 농지법을 발표했기 때문입니다. 정부는 앞으로 전국 140개 시·군의 12만㏊가량을 영농불리농지로 지정한다고 합니다.

 

영농불리농지란 읍·면지역의 농업진흥지역 밖에 있는 농지 중 평균 경사율이 15도 이상이고, 농지화된 규모가 2㏊ 미만인 곳으로 해당 지역 시장·군수가 인정하는 농지입니다. 영농불리농지는 일반 농지와 달리 농업경영계획서를 제출하지 않아도 농지취득자격증명을 받을 수 있고, 농지전용허가를 안 받고 자치단체에 신고만 하면 전원주택 등 다른 용도로 전용할 수도 있습니다. 영농불리농지의 경우 경자유전(耕者有田) 원칙이 적용되지 않는 만큼 도시인 누구나 매입, 소유할 수 있게 된 것이죠.

 

부동산업계는 영농불리농지의 투자 가치가 급등하고 투자 수요도 크게 늘 것으로 기대하고 있습니다. 일반농지에 비해 가격이 저렴할 뿐만 아니라 전원주택 등을 짓기 위한 농지 전용 문제가 ‘허가’ 대신 ‘신고’만으로 가능하게 된 것은 큰 호재니까요. 실제로 서울과 가까운 경기 이천과 용인, 가평, 남양주, 안성, 동두천 등의 중개업소에는 최근 토지 투자자들은 물론 일반인들도 영농불리농지 매입에 대해 문의해 오는 경우가 부쩍 많아졌다고 합니다. 그동안 농지법에 막혀 사고 싶어도 못 샀던 농지를 저렴하게 살 수 있는 데다 향후 지가 상승도 기대할 수 있는 투자가 될 수 있기 때문이죠.

 

정부 조치로 영농불리농지 투자 여건이 한결 쉽게 됐다고 해도 일반인들은 신중한 접근이 필요합니다. 장기적인 안목에서 토지 투자는 고수익을 올릴 수 있지만 부동산 중에서도 토지는 규모가 큰 데다 토지대장이나 지적도에 나와 있는 것보다 불리한 주변 여건, 소유권이 얽혀 있는 경우가 많아 전문가들도 투자에 어려움을 겪기 때문이죠. 특히 경기권의 영농불리농지는 자연보전권역, 상수도보호구역 등에 묶여 있는 경우가 많다는 사실을 주지해야 합니다. 또 비탈진 임야 주변 농지, 도로가 접해 있지 않은 맹지(盲地) 등도 많습니다.

 

따라서 일반 투자자는 반드시 현장 답사를 하고, 토지 시세도 잘 분석해 본 후 투자를 결정해야 합니다. 충청지역의 시골마을이나 영호남지역이라면 몰라도 경기도와 인접한 강원과 충청지역 농지값은 많이 올라 있다는 점을 감안해야 한다는 것이죠. 또 가격 상승여건, 언제든지 되팔 수 있는 환금성도 잘 따져 봐야 합니다. 영농불리농지라 해도 토지에 대한 섣부른 투자는 자칫 커다란 낭패를 볼 수 있는 만큼 신중한 자세로 접근할 것을 조언합니다.

 
영농불리농지의 궁금증 해결
1. 영농불리농지에서 경작을 하지 않아도 상관이 없는가?
  - 영농불리농지라고 해도 반드시 경작은 해야 된다.   다만 일반 농지와 달리 자경을 하지 않고 임대를 주어도 된다는 것이다.
2. 만약 경작을 하지 않으면?
  - 일반 농지와 마찬가지로 자경을 하지 않을 경우 페널티를 물게 된다.   즉, 농지에 대한 실사를 확인후 농지 처분 통지를 받게 되고 공시지가의 20%에 해당되는 강제이행금을 물어야 된다.
3. 영농불리농지에서의 휴경은?
   - 토심을 회복하기 위한 차원에서의 휴경은 인정된다.   즉, 한해 농사짓고 그 다음해는 휴경하는 방식으로 경작이 가능하다는 이야기..
4. 나무를 심어도 되는가?
   - 나무를 심어도 상관이 없다.
5. 영농불리농지는 어떤 장점이 있나?
   - 경자유전의 원칙에서 자유롭다.   즉 자경을 하지 않아도 누구나 농지를 소유할 수 있다는 것이 장점이다.    농지를 취득한 후 아무나 그 농지에 농사를 짓기만 하면 소유할 수 있다는 점이다.   또한 개발 행위에서 일반 농지에 비해 한층 자유롭다고 할 수 있다.
또한 경관이 수려한 곳에 위치한 경우가 많기 때문에 옥석을 가려 투자한다면 투자 효과를 극대화 시킬수도 있다.
6. 영농불리농지의 단점은?
   - 말 그대로 영농을 하기에 여건이 열악하기 때문에 농지의 임대가 잘 되지 않을 경우도 있다.   또한 맹지 및 경사가 심한 곳에 위치하여 개발 행위가 어려울 수도 있다.   따라서 이런 점을 잘 점검하여야 될 필요성이 있다.