사례로 본 부동산 투자 전략 / 농지 (1)

2004년 6월 15일

최근 몇 년 간 저금리 기조가 이어지면서 금융상품보다 `부동산`이 유용한 재 테크 수단으로 투자자들에게 각광을 받고 있다.

그러나 부동산 인기가 높아지 는 데 비해 투자요령이나 관련 지식이 부족해 사기를 당하거나 손해를 입는 투 자자가 적지 않다.

매일경제신문은 이런 부작용 등을 없애고 건전한 부동산 투자 문화를 정립하기 위해 토지 상가 경매 오피스텔 아파트 주상복합 등 상품별로 올바른 투자방법 을 연재한다.

특히 성공과 실패 등을 철저하게 사례 중심으로 엮어 독자들이 이해하기 쉽도 록 구성된다.

가장 먼저 아파트에 대한 규제 강화로 반사이익을 보고 있는 토지에 대해 살펴본다.

경기도 평촌에 사는 박 모씨는 최근 농지투자로 3개월 만에 수익률 100%를 올 렸다.

박씨는 워낙 토지에 대한 지식이 없던 터라 투자할 땅을 찾기 전에 공부부터 시작했다.

각종 관련 세미나에 참석하고 부동산 재테크 기사와 서적을 들춰보 며 두달 이상 관련 지식을 쌓았다.

박씨는 안정적인 투자를 위해 수도권 인근 토지를 선택하되 가격이 높지 않은 농지를 우선 공략하기로 했다.

중개업소에서 남양주시 화도읍 농지를 소개받은 박씨는 현장ㆍ시세조사에 들어 갔다.

경춘선 철로 옆 800평 규모 농지로 가격도 평당 15만원으로 주변보다 저 렴했다.

현장에 가서 살펴보니 지적도로가 없는 맹지라 가격이 쌌다.

그러나 경춘선 복선 전철화 공사로 땅 옆으로 지나가는 철로가 도로로 바뀔 계 획이라는 사실을 확인했다.

게다가 인근 남양주시 금곡지구 등 이 일대에서 택 지개발 가능성이 있다는 정보도 얻었다.

지난 3월 초 박씨는 매입을 결정하고 1억2000만원을 투자했다.

박씨는 요즘 화도읍 주변 중개업소에서 평당 30만원에 팔아주겠다는 `행복한 요청` 전화를 받고 있다.

불과 3개월 만에 100% 수익률을 올린 셈이다.

부산에 사는 이 모씨는 `땅` 소리만 들어도 머리가 지끈거린다.

땅에 5000만원 을 투자했다가 몇 개월 만에 4000여 만원을 손해보게 생겼기 때문이다.

이씨의 가장 큰 실책은 남의 말만 믿고 현장조사를 하지 않은 것. 지난해 말 이씨는 아파트로 개발된다는 컨설팅회사의 말을 듣고 200평 규모 농 지를 매입했다.

당시 컨설팅회사는 인근 3000여 평 땅을 묶어 아파트단지로 개 발할 계획인 만큼 최소한 2배 이상 시세차익을 장담했다.

그러나 몇 달이 지나도 구체적인 개발계획에 대해 연락이 없는 데다 토지 사기 가 유행한다는 보도 때문에 불안한 마음에 토지전문업체에 컨설팅을 의뢰했다.

조사 결과 이씨가 산 땅은 지적도상 도로가 접해 있지 않은 맹지로 별 다른 개 발 재료가 없어 투자성이 없는 것으로 나타났다.

현 시세도 평당 5만원 정도에 불과했다.

이씨는 토지를 살 때 나름대로 확실하게 보호장치를 마련해 둔다고 원금 보장 에 대한 이행각서까지 받았다.

하지만 효력이 발생할 수 없는 상황이었다.

이행각서상 해당 토지의 지번이 실제 지역과 전혀 상관 없는 주소로 돼 있기 때문이다.

결국 현장조사를 게을리했다가 원금 회수도 어려운 상황에 몰리게 된 셈이다.

국토면적 중 대지, 공장용지 등 도시적 용도로 활용되는 토지는 5.8%에 불과한 반면 농경지와 임야를 합하면 86.8%를 차지한다.

그 중 활용가치가 상대적으로 높은 농경지가 차지하는 비율은 21.5%다.

지난 1년여 동안 개발계획이 있는 지역 농지 가격은 평균 30% 정도 올랐다.

그 만큼 농지에 투자해서 성공한 사람이 많다는 얘기다.

그러나 이씨처럼 손해본 사람도 적지 않다.

무엇보다 지적도상에 도로가 없는 맹지를 구입했기 때문이 다.

물론 맹지라도 단기간 이뤄질 개발 재료가 있다면 얘기는 다르다.

하지만 맹지라면 일단 한 번 의심을 해봐야 한다.

그만큼 철저하게 주변 상황 을 파악해봐야 한다.

주변 농지 시세보다 저렴하게 형성되어 있는지, 개발계획 이 단기간에 이뤄질 수 있는지 등을 확인해야 한다.

이씨는 현장에 가보지도 않고 계약을 했다.

당연히 주변 시세 등을 고려하지 못했을 것이고 관련 서류도 꼼꼼히 확인하지 않았으니 구제할 방법이 없는 상 황이다.

반면 박씨는 우선 바른 접근을 했다.

초보 투자자로서 안정적인 수도권을 선택 한 것이다.

수도권 땅값은 도로망 확충이나 택지 조성 등 도시 확장으로 꾸준 한 상승을 기대할 수 있다.

게다가 땅에 대한 비교적 정확한 정보를 얻을 수 있기 때문이다.

<김규식 기자 / 도움말 JMK플래닝 http://www.jmklnad.com

<매일경제신문>