전원주택, 어떻게 준비할까요

2006년 11월 27일

구체적 준비방법과 공사비 산정의 실제

전원주택 생활을 계획함에 있어 어떤 순서에 의해 전원생활을 준비하고 계십니까?
지난 연재글에서는 스틸하우스에 대해서 알아보았다면 이번 연재글에서는 전원생활을 준비함에 있어서 보다 구체적으로 전원주택 전체에 해당하는 일반적인 내용들을 어떤 방법에 의해서 어떤 순서로 준비하여야 할지를 같이 생각해 보고자 한다.

구체적으로 생각해 보기 전에 대략적으로 정리해보고 이야기를 시작해보면,
그 첫 번째로 대지구입 및 예산편성일 것이다.
두번째로는 건축설계 및 공법선정과 건축설계에 의한 예산수정이고,
세번째로는 시공자선정 및 예산확정
넷째로는 시공
다섯째로는 입주
그리고 마지막으로는 유지관리이다.

맨처음 건축주가 전원주택을 생각하기 시작하면서부터 마음속에서는 이미 장미빛 행복과 함께 그 행복을 뒷받침하기 위한 방법으로
‘목조주택으로 지을까? 아님 스틸하우스로 지을까? 아니면 황토?’
십중팔구는 이렇게 시작을 하게 되고 그런 다음 ‘과연 몇평으로 지을까?’하면서 전원주택 전시회나 잡지들을 통하여 조금씩 내공을 쌓아가게 된다.
어느 정도 내공이 쌓여가기 시작하면서 건축주는 본격적인 내공쌓기 1단계에 돌입을 하게 되고 그 첫 번째 수련과정이 평당공사비 알아내기가 아닐까? 생각된다.

# 평당공사비란?

일반적으로 알려진 수련방법은 3가지 정도로 정리해 볼 수가 있다.
<첫번째>는 주변의 아는 건축업자나 시공회사와 전화 또는 방문상담 등을 통해서 알아가는 방법으로, 이때 주의할 점은 필자를 포함한 대부분의 사람들이 수주를 목적으로 건축주가 듣기 좋은 이야기 위주로 할 수 밖에 없으므로 필요한 부분만 알아두고 기억하는 능력이 필요하다.

<두번째>는 좀더 객관적인 방법으로 수련하는 과정으로 컴퓨터 한 대 장만하여 인터넷을 이용하는 방법으로 ①홈페이지방문이나 ②다음카페나 네이버카페에 회원가입하여 이용하는 방법과 ③지식검색 등을 통하는 방법이 있다. 그러나 연세가 조금 드신 분들이나 인터넷과 친근하지 않으신 분들에게는 좀 벅찰 수도 있다. 또한 상호간의 대화가 아닌 상대방이 제시하는 자료를 수용하여야 하기에 수용하기 전에 비평할 수 있는 능력이 필요하다.

<세번째>는 <두번째>의 방법이나 별차이가 없지만 전원주택잡지를 이용하는 방법이 있는데
적어도 6개월이상 정기 구독을 하면서 그곳에 실린 집들의 사진과 제공되는 공사비를 분석해 보는 방법이 있는데, <첫번째>나 <두번째>의 수련 방법 보다는 훨씬 더 구체적이고 좋은 자료를 구할 수 있다. 다만 이때도 가끔은 자료 제공자들이 실제 투입된 비용 중에서 심야전기 공사비, 정화조, 씽크대 등 별도의 옵션부분을 포함하지 않고 평당 공사비를 줄여서 기사자료를 제공하기도 하는데 이는 좀더 고객에게 가까이 가기 위하여 하는 행위들이다.
또한 이런 부분들을 알아낼 수 있는 내공이 있는 분들 정도가 되어야 그래도 공사를 착수할 능력을 어느 정도 마쳤다고 할 수 있을 것이다.

<마지막>으로 가장 좋은 수련방법이 있는데 이미 이 수련 방법을 알 정도의 내공을 습득하신 분들이라면 쉽게 이해가 가겠지만 그렇지 못한 분들은 수련도중에 오히려 내상을 입거나 할 우려마저 있다.
그런데 우리나라에 있는 단독주택들은 족히 몇 백만 채는 되리라 보는데 그중에 과연 평당 공사비나 마감자재, 설계도면 등이 완벽히 똑같은 집이 몇 채나 될까?
행여 같은 도면 같은 자재의 집을 발견했다 하더라도 시공업자, 건축주, 대지조건, 대금결재조건, 날씨 등이 똑같은 조건은 한건도 없을 것이다.
그렇다면 결국 무엇이란 말인가?
굳이 정답에 가까운 답을 내린다면 이렇다. “정해진 평당공사비는 없다!” 그리고 그 평당 공사비는 건축주가 정하는 것이지 결코 시공업자나 설계자가 정하는 것은 아니다.
따라서 건축주 또한 평당 공사비 산정능력을 키우기 보다는 건축주를 보필한 훌륭한 설계자나 시공업자를 선택하는 것이 어쩌면 더 중요할 것이다.

그렇다면 건축 평당 공사비를 어떻게 산정하는 것이 가장 바람직한 것일까?
이것을 논하기 전에 우리나라의 건축비 산정과 건축 내지는 주거 환경을 먼저 검토해 볼 필요가 있는데, 우선 전원주택과 관련이 깊은 그래도 주택이라는 것을 보면 아파트 문화와 생활 습관에 젖어 있고 또 그 생활 속에서 우리의 사고방식도 훈련이 되어 왔다.
물론 여기에는 도곡동의 타워팰리스와 같은 몇몇 아파트를 제외하면 전국어디를 가더라도
아파트의 형식은 직사각형에 외부마감은 콘크리트에 페인트칠한 마감이 전부이고 기껏 폼낸다고 해야 내부 인테리어 정도이다 보니 쉽게 평당 공사비를 산정할 수 있다. 그 다음으로 도시에 있는 다가구 주택들을 보면 대지평수 70평~150평 내외가 가장 많고 여기에 수익성을 전제로 하다 보니 건폐율 최대, 용적률 최대로 하고 그 지역의 분양가 내지는 임대료를 계산하여 역으로 이윤을 계산한 다음 나머지를 가지고 공사비를 결정하게 된다.
그러나 전원주택의 평당공사비 산정은 이렇게 할 수가 없고 또 그렇게 해서는 문제가 많다.

그 이유로 첫째 아파트나 다가구의 경우 사업시행자가 건축을 하여 이윤을 남기고 분양을 하거나 임대를 하는 상업적 용도로 지어지지만 단독주택은 개인의 생활양식이나 가족구성 및 예산 동원능력 등을 종합적으로 고려하여 건축비를 산정하되 플러스알파로 건축주 가족의 행복과 건강 그리고 취미 등을 고양시켜 주어야 하고 또 이런 부분에 적지 않은 예산을 편성 하여야만 하기 때문이다.
그러나 가끔은 건축을 하다보면 건축주는 이 플러스알파에 훨씬 더 많은 비중을 두고 요구를 하시는 경우가 발생되기도 한다.
따라서 평당공사비를 산정하기 위하여는 기획설계 단계에서 건축주가 나의 요구사항은 이러 이러하고 또 나의 예산은 어느 정도 이니 그 예산안에서 집을 지을 것인지 아니면 그 예산으로는 건축주의 플러스알파를 충족할 수 없음을 인지하고 어느 한쪽의 희망건축조건을 줄이거나 포기하는 형식으로 건축예산을 조절해야 할 것이다.
그러기 위하여 건축주는 우선적으로 자신의 행복실현 파트너인 설계자나 시공자 선택에 신중을 기하여야 할 것이다.

사실 건축주가 아무리 내공을 많이 쌓아서 평당 건축비를 정해 놓고 시작을 하더라도 그것은 어디까지나 혼자만의 생각일 뿐일 수밖에 없다. 이것을 구체화시키기 위하여 설계라는 것을 하게 되고 그 설계도면에 의하여 정밀한 견적을 하여야만 한다.
그러나 설계도 작성시 건축사는 반드시 건축주의 예산을 반영하여 설계를 해야 한다는 것이 바람직하므로 결국은 “예산을 확정해야 제대로 설계를 하지?, 무슨 소리야 도면이 있어야 제대로 견적을 하여 예산을 확정하지?” 이런 모순된 현실에 직면하게 된다.
즉, 여기서 잘 생각을 해보면 쉽게 답을 구할 수 있다. 그 이유는 어느것이 먼저 정해지기 어렵고 먼저 정해지더라도 다시 수정의 절차를 거쳐야 하므로 이 두가지를 동시에 해결해 나가야 한다. 예를 들어 나는 집을 평당 350만원대에 60평 정도를 짓기로 하고 출발을 부담없이 한다음 설계를 진행하면서 건축주의 요구조건이나 시장조건, 대지조건 등을 검토하면서 결과를 보니 아 이집은 약 370만원 정도면 좋겠다는 결론이 나오게 되고 이때 시공회사를 통하여 견적을 하더라도 그 공사비는 대략 360~380만원 정도로 견적이 되어야 할 것이다.

<최길찬. 신영하이랜드>