전원주택, 실수요자위주 시장 재편

2007년 1월 8일

심층분석 - 전원주택

전국 토지시장에 규제의 찬바람이 불고 있는 것과는 대조적으로 전원주택 실수요자들에겐 지금이 매입할 수 있는 절호의 기회다.

주5일 근무제 시행 이후 한적한 시골마을에서 전원주택이나 펜션을 짓고 가족들과 오붓하게 주말을 보내려는 사람들이 늘어나고 있다. 도심에 집을 사는 것과 달리 비교적 적은 비용이 드는 데다 싼 가격에 좋은 땅을 잘 구입한다면 투자 수익도 기대할 수 있는 일석이조(一石二鳥)의 효과도 기대할 수 있다. (관련 칼럼 본지 4월25일자 6면 참조)

하지만 올 봄 전원주택·펜션의 투자여건은 예전보다 다소 못한 편이다. 올해부터 시행되는 부동산 거래 실거래가(實去來價) 과세와 더불어 내년부터는 부재지주(不在地主)가 가지고 있는 농지·임야·목장농지 등에 대해 양도세 60%(주민세 6% 포함하면 66%)가 부과되는 등 각종 규제가 많아졌기 때문이다. 따라서 전원주택 시장이 실수요자 위주로 재편되고 있는 과도기인 만큼 단순 투자목적만으로 전원주택을 짓는 것은 신중히 고려해야 한다.

장기적 관점에서 투자해야

전원주택 시장은 토지시장과 분리해서 생각할 수 없다.
정부의 심한 규제로 인해 토지시장이 얼어붙어 있는 상황에서 전원주택 시장만 호황을 누리기 어렵다. 하지만 그만큼 실수요자에겐 오히려 '거품이 빠지는' 지금이 전원주택의 꿈을 이루는 적기(適期)가 될 수도 있다.
실제로 이미 일부 업체들은 투자 수요가 줄어든 데다 위기감을 느끼고 가격을 낮추거나 추가 혜택을 제공하는 등 실수요자들을 잡기 위해 총력전을 펼치고 있다. 경기도 가평군에서 전원주택을 분양하고 있는 한 업체는 최근 평당 142만원이었던 일부 필지 가격을 125만원까지 내렸다.
농어촌 주택에 대한 과세특례 혜택이 2008년까지 연장된 것도 실수요자들에게 호재다. 일정 기준(토지 200평·단독주택일 경우 건평 45평·기준시가 7000만 원 이하 등)을 만족시키는 농어촌 주택은 다(多)주택자를 판단할 때 1주택으로 정하지 않아 기존 주택에 대한 세금 혜택을 그대로 유지할 수 있다. 이는 세제상의 혜택일 뿐 청약 등 특별한 상황에선 다주택자로 판정될 수 있다는 점을 유의해야 한다. 따라서 현재로선 장기적 관점에서 투자를 결정해야 할 것이다.

전원주택의 건축 요령

전원주택을 짓기 위해 직접 땅을 매입해 집을 짓거나 시골 농가주택을 사서 개조하는 방법이 있을 수 있다. 최근 들어 전문 업체가 분양하는 필지를 매입해 설계에서부터 시공과정을 직접 경험하는 것도 인기다.
전원주택을 지을 수 있는 수도권의 토지는 대부분 평당 100만원 안팎에 가격이 형성돼 있지만 지역마다 가격 차이가 크기 때문에 발품을 팔아야 한다. 물론 이미 지어진 전원주택을 분양받는 것도 방법이다. 지어진 전원주택을 분양받을 때는 업체를 잘 보고 선택해야 한다.
초보자일 경우 농가주택을 사서 개조하는 것이 가장 쉬운 방법이다. 집을 직접 짓고 싶다면 설계비는 500만원 안팎이다. 건축비는 평당 300만 원 선으로 잡는 것이 적정하지만 고급 마감재를 사용해 호화롭게 짓는다면 평당 600만원 까지도 들어갈 수 있다. 시공기간은 3개월 정도면 충분하다.

계약하기 전 체크 사항

전원주택을 지을 부지를 매입하기 전에 기본적으로 체크해야 할 사항은 ▲토지이용 계획 확인원 ▲토지대장 ▲지적도 ▲등기등본 등을 떼어 개발계획이 있는 지 아니면 수용되는 곳은 아닌지 등을 반드시 확인해야 한다.
기존 주택을 개조하는 경우가 아니라면 진입로 및 상·하수도 시설, 전력시설이 갖추어졌는지 등을 반드시 확인해야 한다. 진입로의 경우 지적도 상에 도로가 표시돼 있는지, 폭은 4m 이상인지를 확인하지 않으면 건축허가를 받을 수 없으므로 유의해야 한다.
이러한 몇 가지 사항만 잘 체크하면 전원주택을 짓는데 별 문제가 없다. 최근 수도권을 중심으로 가족과 함께 전원생활을 누리려는 수요가 점차 늘어나고 있어 주목된다. 이는 번잡한 도심생활에 지친 사람들이 도시 밖으로 탈출하려는 욕구와 경제적 여유가 생긴 결과로 판단된다.

문윤홍 전문기자(moonsj4758@hanmail.net)