현장 답사 5번은 해야

2004년 5월 11일

주택시장에 몰렸던 돈이 땅으로 옮겨가면서 땅 사기 우려가 높아지고 있다. 일부 무허가 기획부동산ㆍ중개업소 등이 일반인들이 땅 시세나 개발계획ㆍ법규를 잘 모른다는 점을 악용하고 있는 것이다.

일반인들은 현장 조사를 하더라도 토지서류를 잘 이해하지 못하기 때문에 개발지역 주변의 땅을 보여주면 넘어갈 우려가 있다. 땅 사기는 일단 걸려들면 빠져나갈 구멍이 없기 때문에 막연한 대박 심리를 버리는 게 상책이다.
전문가들이 제시하는 땅 사기 유형과 판별법, 대처요령을 간추린다.

◇개발계획 허위ㆍ과장형=텔레마케팅이나 주변 사람을 동원하는 비공개 방식이 주류다. 각종 규제와 처벌을 피하기 위해서다. 수요자들을 현혹하기 위해 현장 정보에 대한 접근이 어려운 지방 토지를 대상으로 한다.

행정수도 이전 기대감이 높은 충청권, 레저단지 개발계획 발표가 잦은 강원도ㆍ제주도, 남북 화해 분위기가 조성될 때마다 거론되는 접경지역 등이 대표적이다.

공개 분양이 아닌 경우 일단 신중해야 한다. 굳이 투자한다면 지방자치단체를 통해 현황을 꼼꼼히 알아봐야 한다. 지자체의 개발계획은 입안ㆍ검토ㆍ심의 등의 복잡한 절차를 거친다. 입안이 됐더라도 심의를 통과하지 못해 폐기되는 경우가 많다.

따라서 땅 판매업체가 내건 개발계획이 어느 단계인지 확인한 뒤 확정 계획이 아니면 투자하지 않는 게 상책이다. 정부가 추진하는 택지개발이나 지자체가 도시계획으로 지정한 개발예정용지 등은 상대적으로 안전하다. 계약서를 쓸 경우에는 ‘계약파기ㆍ계약금 환불에 대한 단서조항’를 붙여 두는 게 그나마 낫다.

◇복잡한 법규 악용형=땅은 112개 법률에 따라 298가지의 지역ㆍ지구ㆍ구역이 있다. 매매할 때 짚을 내용이 한두 가지가 아니다. 땅값이 주변 시세보다 터무니없이 싸다면 일단 의심해야 한다. 겉으로는 멀쩡하지만 개발행위가 제한돼 있거나 인ㆍ허가가 나지 않는 땅을 파는 경우도 있다.

땅을 살 때는 지자체를 통해 인ㆍ허가할 수 있는지 꼭 확인해야 한다. 토지이용계획확인서 등 기본 서류만으로 파악할 수 없는 규제가 도사리고 있는 까닭이다. 땅에 투자하려면 적어도 토지대장ㆍ지적도ㆍ토지이용계획확인서 정도는 볼 줄 알아야 한다.

JMK플래닝 진명기 사장은 “사정을 잘 모르는 지방의 땅을 살 때는 5회 이상 현장을 답사하고, ‘중개물건 확인설명서’를 떼주는 중개업소를 이용해야 한다”고 말했다.