전원주택지 고려사항

2006년 5월 9일

1.전원주택지 선택하기

전원주택지를 선택할 때는 먼저 주거용 일반주택으로서의 전원주택과, 주말주택, 또는 휴가를 즐기는 주택으로서의 전원주택으로 나누어 보아야 한다.
주거용 전원주택의 경우 주말주택과는 달리 주거생활과 관련된 인근지역의 생활편의시설과의 접근성이 입지요건 가운데 제일 중요한 부분을 차지한다.

전원주택을 고를 때는 먼저 모도시 근교에 있어서 도시화의 접근성이 용이해야 하며, 자연환경이 비교적 잘 보존된 지역이어야 할 것이다.
또한 자신의 가족, 친지들만 이용할 수 있는 독립된 공간이거나 주거의 경우 생활편의시설과의 접근성이 높아야 한다. 화초나 작물을 직접 재배할 텃밭의 확보 또한 필요한 요건이다.


전원주택지의 입지여건

첫째, 임수형이 있다. 임수형이란 해안이나 호반, 강변 등 경치가 양호한 지역에 입지하는 전원주택으로서 다른 유형의 전원주택에 비해 선호도가 높은 입지형태이다.
임수형의 전원주택은 우리나라와 같은 여름철 집중강우현상이 뚜렷하고 태풍의 내습이 빈번한 지역에서 재해에 대한 특별한 배려가 필요하다.

둘째, 임산형이 있다. 임산형 전원주택은 산악의 수려한 계곡이나 전망이 양호한 구릉지역에 입지한 전원주택으로 다른 지역에 비해 조용하고 쾌적하여 선호되는 입지형태이다.
하지만 지형적인 여건상 차량의 진입문제 등 교통의 접근성에 문제를 갖는 경우가 많기 때문에 고려해야 한다.

셋째, 전원형이다. 넓게 펼쳐진 논과 밭을 앞뒤로 한 평야지역에 입지한 전원주택으로 전원적인 분위기가 잘 갖추어져 있으며 접근성도 양호한 입지형태이다.
단, 전원형 전원주택은 자연경관의 수려함이 덜해 그리 선호되는 유형은 아니나 소액자금을 지닌 실수요자들이 구입하기에는 부담없는 전원주택이다.

넷째, 취락입지형 전원주택은 주변환경이 양호한 농촌지역의 촌락이나 인근지역의 기존 농가주택과 혼합하여 입지하는 형태의 전원주택으로 개인 프라이버시나 지역주민들과의 갈등 등의 문제가 있다.
그러나 필요 주거시설이나 인접교통 등의 이점으로 주거용 전원주택으로 알맞는 입지형태라 할 수 있다.



2.자연적인 조건

지형을 우선 살펴봐야 한다. 전원주택지의 좋은 지형으로는 남쪽으로 트이고 완만한 경사를 이루며 북서쪽은 산이나 숲이 있는 지형이 좋다.
즉, 남향인 앞쪽이 낮고 북향인 뒤쪽이 높은 곳이 좋다.
남향의 완만한 경사지를 주택지의 최적지로 보는 이유는 일조권과 여름철 통풍이 좋기 때문이며, 북서향의 산이나 숲의 조건은 겨울철의 북서계절풍을 막을 수 있기 때문이다.


남향

하루에 해를 보는 시간이 2~3시간에 불과하다면 과연 누가 이런곳에 집을 지을까? 하루종일 방안에 햇빛 한 번 들지 않는 아파트 생활이 지겨워 볕 잘드는 남향받이에 예쁜 집을 짓고 살겠다고 전원주택을 택하는 것이 아니었을까.

그렇다면 일조량이 충분한지 검토하는 것이 입지를 택하는 기준 중에 하나가 될 것이다.
전원생활은 대부분 일조량이 풍부하다. 넓은 들판과 나지막한 산자락은 크게 향을 따지지 않아도 쉽게 일조량을 확보할 수 있다.
단, 경관과 미관만 고려해 지루한 서향볕이 하루종일 집안을 데우는 여름 같은 경우를 생각해서 건축할 때 향은 꼭 따져볼 필요가 있다.

접도

나지막한 산자락 끝 부근에 자리잡고 앞에는 맑은 강이 흐르고 하루종일 볕이 잘 드는 남향이 있다면 누구든지 그곳에 전원주택을 짓고 살고 싶어한다.
그러나 이 좋은 조건에 도로가 접해 있지 않다면 아무런 소용이 없다. 전원주택을 짓기 위해 건축허가를 받고자 한다면 반드시 도로에 접해야 한다. 또한 도로의 폭은 지가상승에도 큰 영향을 미치는 이유가 되기도 한다.

임수

전원주택을 찾는 사람들의 공통된 질문이 물에 대한 것이다.
물은 강, 호수, 계곡 등 다양한 형태로 우리 생활에 친숙해 있지만 잘못 판단할 경우 엄청난 재해를 가져올 뿐만 아니라 예방에도 많은 비용이 들게 된다.

1)강

강은 평소의 부드러움과는 달리 집중호우 때나 장마철에는 무서운 모습으로 많은 피해를 안겨준다. 강물의 범람으로 인해 가옥이 유실되고 농작물의 피해 역시 크다.
이런 강과 인접한 곳에 전원주택을 지을 때는 제방이 설치된 곳이나 최고 수위를 알아보고 입지할 지대가 홍수 피해가 없는 곳인지 꼭 확인해야 한다.

2)계곡

계곡물은 일시적인 폭우만으로도 범람하여 교량이 파손되거나 토사의 유출로 인해 가옥의 유실을 가져온다. 또한 땅의 지형을 변화시켜 건축물에 간접피해도 가져온다.
계곡과 접한 입니를 선택할 때는 항상 계곡물의 범람에 대비해 일정거리를 유지하는 것이 좋다.
평소 졸졸 흐르는 시냇물도 폭우 때는 상상할 수 없는 재해로 다가온다는 것을 염두해 두어야 할 것이다.

배산

전국토의 70%가 산으로 둘러싸인 우리나라의 지형에서는 쉽게 배산의 요건을 갖출 수 있다. 수도권의 크고 작은 명산들과 강원도의 많은 산들은 우리 생활에 많은 활력소가 되고 있다.

사시사철 한폭의 풍경화 같은 산속에 전원주택을 마련한다면 얼마나 좋을까? 계절마다 산에서 주어지는 많은 자연 선물을 쉽게 받을 수 있지 않을까?
하지만 이것은 착각이다. 자연은 인간에게 항상 베풀기만 하지는 않는다. 사람이 자연을 보호하지 않을 땐 재앙이 따른다.
산사태와 산불의 피해 역시 전원주택 입지를 선택할 때 고려할 요건이다. 특히 산사태에 대비해 경사도가 심한 곳은 피하고, 산불에 대한 피해를 방지하기 위한 건축물을 지어야 한다.

토질이나 지반의 상태

토질은 건축한 부지와 직접 연관되어 있기 때문에 몇가지 사항들을 검토해야 한다.

땅의 성질은 지표면에 나타난 현상과 지하에 묻혀 보이지 않는 현상을 동시에 검토해야 한다.
흔히 좋은 집터라면 '비석비토(非石非土)'라야 한다. 쉽게 말하면 '돌도 아니고 흙도 아니라야 좋다'는 이야기이다. 이런 땅은 배수가 잘 되어 습하지도 않고 건조하지도 않으면서 모래나 암석이 적어 식물의 생장에도 좋다.
반면 항상 습기가 많고 힘없이 푹푹 꺼지며 검은색이 나는 땅은 인체에 유해한 땅이다. 이런 땅은 하층부가 점토질로 형성되어 배수가 원활하지 않아 물기가 많은 땅이다. 반대로 배수가 너무 잘되어 항시 메마른 땅이나 암석이 많은 땅도 피해야 한다.

전원주택을 짓고 살면 집 주위에 텃밭을 가꾸거나 잔디를 심는 경우가 있는데 이들 역시 토질의 영향을 받아 잘 자라거나 죽거나 한다.
전원주택의 대부분은 산림을 훼손하거나 농지를 전용해서 건축된다. 산림을 훼손할 경우 산을 깎아서 석축을 쌓아 부지를 조성하고 농지의 경우 흙으로 매립해서 부지를 조성한다. 산림은 경사가 있어 무리하게 산을 깎아 부지를 조성하면 토사유출이나 붕괴위험의 소지가 많기 때문에 부지조성시 훼손부위 상단부에 반드시 배수 및 안전시설을 갖추어야 한다.
반면 옹벽이나 석축을 쌓아 부지를 조성할 때 흙을 메우는 경우가 많은데 이 경우 토지의 지만이 단단해지기 전에 건축을 하면 차후 조금씩 땅이 가라앉고 건축물이 기울어 붕괴되기 쉽기 때문에 지반강화작업이 반드시 필요하다. 지반강화작업을 할 경우 3년 정도 지나면 지반이 단단해지기 때문에 건축을 하는 데 무리가 없다.
농지는 원래 물이 잘 나거나 물길이 있어 농업용수 이용이 쉬운 땅이다. 농지를 매립해서 전원주택을 지을 경우 부지에서 나온 물길을 따로 배수시켜야 한다. 이것을 무시하고 무리하게 물길을 막아 건축할 경우 오랜 시간이 지나면 부지의 약한 부분을 타고 물이 흘러 건축물에 피해를 주는 경우가 많다.

이와 같은 매립의 경우는 지반 강화작업을 잘해 전원주택을 지으면 크게 문제되지 않지만 산업폐기물이나 건축폐기물로 땅을 매립한 경우 지속적으로 해로운 가스가 발생되기 때문에 인체에 아주 나쁜 영향을 준다.

이밖에도 지질이 서로 다른 곳도 피해야 한다. 이는 지각변동 때 서로 다르게 작용함으로써 건축물이 붕괴되거나 파손될 염려가 있기 때문이다. 다시 말해 지반이 안정된 본토(本土)가 좋다.

기타 광물질이 낳은 곳과 지하수맥이 흐르는 땅은 주택부지로 부적당하므로 피해야 한다. 광물질 중 인체에 유해하거나 식물의 성장에 지장을 주는 경우가 있기 때문이다.
또한 주택 밑으로 수맥이 흐른다면 이 또한 건강에 좋지 않은 영향을 주는데, 이런 부지는 풍수지리적인 측면에서도 가급적 주택을 짓지 않는 것이 좋다.

이밖에도 산림의 경관이나 기후조건 등이 전원주택의 입지에 영향을 주는 요건들이다.
좋은 입지조건은 이후에 주택의 가격상승에도 도움을 줄 뿐만 아니라 실제 전원에서 생활하는 동안에도 영향을 준다는 것을 간과해서는 안될 것이다.


3.사회적인 조건

도시생활에 익숙해 있던 사람들이 하루 아침에 전원생활에 익숙해지는 것은 쉽지 않다. 따라서 전원생활이 난생 처음인 초보자라면 도시생활권을 너무 멀리 두지 않는 것이 좋다. 직장과 학교와의 거리, 쇼핑센터나 가종 시설의 이용을 위한 접근성이 양호한 지역이 좋다. 물론 도시에서처럼 바로 몇미터 옆은 될 수 없다. 생활권을 누릴 수 있는 도시와의 거리는 30분대가 적당하다.

도로교통 조건

도로교통의 접근성은 도로의 가로폭, 포장상태, 보행자도로로 구분하여 꼼꼼히 따져보아야 한다. 특히 가로폭은 너무 넓지도 좁지도 않고 적정해야 하는데, 그 기준은 해당지역의 규모나 인근 도로 등을 감안해야 한다.
특히, 전원주택지 도로의 기본폭은 4m 이상이어야 하며, 지적도상 도로가 명시되어 있지 않은 곳은 도로 부분에 대한 토지사용승낙서나 기타 영구적으로 도로로 확보할 수 있는 증서를 확보해야 한다. 참고로 1975년 전부터 폭 4m 이상 사용해 온 도로를 현황도로로 인정한다.

교육문제

요즈음 전원생활을 하는 사람들의 30~40%가 취학자녀를 두고 있다.
이렇게 어린 자녀를 둔 젊은 세대 전원생활자들에게는 학교시설이 가깝게 위치해 쉽게 통학시킬 수 있고 교육시설이 너무 낙후되지 않은 곳이 좋다.
대부분의 청소년기를 학교생활로 마감하는 도시생활에 비해 자연은 무한한 가르침을 준다. 학교에서 스스로 배우는 교육이야말로 최고의 교육이지만 최소한의 학교교육 역시 사회생활에 많은 영향을 준다. 따라서 입지할 곳 근처에 학교가 있다면 좋은 입지라 할 수 있다.

의료보건 시설

자연과 살다보면 건강이 좋아지고 의료시설에 크게 비중을 두지 않아도 되겠지 하는 생각을 많이 한다.
하지만 질병이나 사고는 예기치 못한 곳에서 닥치기 때문에 항상 의료보건 시설에 손쇱게 접할 수 있는 곳이 좋다.
특히 실버 전원주택을 구입하려면 약국, 보건소나 병원들이 가까운 거리에 있는 입지가 좋다.

공해 및 혐오시설

주변에 축사나 돈사, 공장부지가 많다면 이는 곧 전원생활의 질을 떨어뜨린다. 쾌적한 생활환경을 위해 공해나 소음, 오물, 폐수 등으로 생활에 불쾌감을 느끼지 않게 멀리 떨어져 입지하는 것이 좋다. 또한 여름철 파리, 모기가 많이 발생하는 축사나 돈사 등도 적을수록 좋다.


4.전원주택은 꿈이 아니다

우선 소유하고 있는 예산과 현실, 그리고 꿈이라는 3각 구도를 잘 고려하여 설계전문가의 상세한 의견을 듣고 원하는 주택의 규모와 예산을 책정하는 것이 우선이다. 이러한 과정을 거쳐야 모든 조건에 알맞는 적당한 디자인을 선택할 수 있고, 불필요한 비용의 낭비를 줄일 수 있다.


현실적 문제, 냉철하게 판단하라

전원의 삶을 그리다 보면 현실을 무시하고 일부터 저지르는 수가 있다. 가족들의 보금자리인 주택의 위치를 선정할 때는 특히 그렇다.
서울 도심에서 외각으로 벗어나 보면 산 좋고 물 맑은 자연풍광을 자주 만나게 되는데 그럴 때마다 전원주택을 꿈꾸고 있는 사람이라면 그 경치에 자기도 모르게 도취된다.
그러나 주택은 삶의 보금자리로 휴식을 취하고 내일을 대비하는 자리다. 언제나 일상생활이 이루어지는 곳이라는 사실을 염두에 두어야 한다. 하루이틀 아니면 한 1주일 정도의 휴가로는 산속 깊은 곳, 물맑은 곳, 풍광이 좋은 곳을 택하는 것이 좋겠지만, 평생 그곳에 살라면 과연 살 수 있을까 생각해야 한다.
삶의 터전인 직장과 가족들의 생활반경을 고려해 등하교, 출퇴근 시간이 편도로 1시간 미만인 곳으로 잡아야 할 것이다. 피로가 장시간 계속되면 의용상실, 인내심 부족, 체력쇠퇴로 꿈에 그리던 보금자리가 금세 싫어지고 만다.


문화의 차이가 크다는 걸 알고 시작하라

도시생활에 익숙해져 있던 도시민이 전원주택으로 이사를 갔다고 해서 곧바로 능숙한 농촌사람이 되는 것은 아니다. 최소한 자연과 더불어 전원인으로 탈바꿈하는 데는 4계절이 지난 후에나 적응되기 때문이다. 적응도 하기 전에 이웃과 마찰 및 감정대립으로 맞서게 되면 그것을 풀어내는 데 상당한 시간과 노력이 필요하다.

그래서 기존 마을에 있는 농가주택을 개조해 전원주택을 만들려고 생각하는 사람들은 그곳에서 살고 있는 사람들과 자신이 잘 어울려 살 수 있는지를 냉정하게 평가해 보아야 한다. 머릿속으로야 무엇이 문제겠느냐고 생각할 수 있지만 현실은 그렇지 않다. 특히 나와 내 주변의 가족에 대한 변수도 고려해야 한다.

유유상종이 좋다

유유상종이라는 고사성어가 있다. 사람들은 자기와 같은 부류의 사람들과 만나 그들을 좋아하면서 무리지어 살게 마련인데, 자연과 더불어 사는 전원생활도 이렇듯 유유상종하여 사는 것이 좋다. 그래서 동호인주택, 조합주택 등이 선호되고 있는 것이다.

계획단계에서는 서로 좋은 관계에서 의기투합하고 유사한 성격을 갖고 있어 의견의 합의도 쉽다. 그러나 시간이 지나고 실질적으로 자금이 투입되어 공사를 할 때가 되면 비슷한 취향의 사람들이 모엿따 해도 예기치 않은 대립이 생기기도 한다. 어쩌면 처음에는 어색하고 이상할지 모르지만 여러 부류가 어울려 사는 단지형 전원주택이 새로운 사회의 도전이며 새로운 이웃과의 만남이 이루어질 수 있고, 더불어 옛 친구들과 동호인은 동호인대로 유지할 수 있는 장점이 있으므로 유유상종의 이점을 최대한 발휘해야 한다.

소규모보다는 대규모 단지를

소규모 단지를 선호하는 사람도 있겠지만 도심 외각에서 살아가는 전원에서는 소규모 단지보다 중규모, 대규모 단지가 낫다.
현행법상 19세대까지는 시장, 군수, 구청장의 허가를 받으면 되지만 그 이상은 도지사의 승인을 받아야 하며 거기에는 공공법리시설, 설비 등이 많이 포함되어 있어야 하므로 소규모 영세업자들은 접근하기 어려운 반면 자본력이 있고 대규모 사업을 해본 회사나 개인만이 가능하다.

이런 대규모 단지들의 장점은 어린이 교육문제 등 도시와 떨어진 장소에서 거주하는 사람들에게 일상생활의 편리성을 충분히 공급할 수 있으므로 생활의 윤택함이 따라줄 것이다.

생각보다 복잡한 인허가 문제

부지를 구입하고 건축물을 짓기까지는 법적 절차상 꼭 얻어야 하는 수많은 인허가 문제가 있다.
대기업이 대규모 택지개발을 하거나 토지개발공사가 택지개발을 한다면 문제없이 하나의 필지만 구입하면 되지만 소규모 동호인주택이나 혼자 집을 지으려면 거쳐야 할 사소한 인허가 관문이 많고 준비해야 할 서류도 많다. 여기에는 자금과 시간이 같이 따라다닌다.
재수좋게 구매한 부지에 아무 계약조건이 없으면 다행이지만 전원주택 부지로 인기끄는 필지들은 형행법이 요구하는 조건을 만족시키는 경우가 거의 없으며 간혹 있다 하더라도 땅값이 너무 비싸 투자가치가 거의 없다.

살 터의 구상

살아야 할 단지나 필지를 구상할 때도 이상과 꿈만 쫓으면 헛수고가 되기 십상이다. 주변상황이 자연 그대로인데 굳이 단지만 화려하고 준위기 좋은 공동시설을 설치하려고 하면 사업이 시행되면서 의견의 차이가 나타나 이후 유지관리 및 규정상에서 맹점을 갖는 경우를 종종 볼 수 있다.

전기, 수도 등 공동시설 사전 체크

상수도나 하수도, 도시가스, 전기, 전화, 케이블TV, 방범시설, 도로 등은 인간이 사는 마을을 형성하는 필수조건이다. 이 부분 중에서 무엇이 중요하고 무엇이 가능한지, 또는 무엇이 불가능하며 불가능한 경우 어떤 대안을 만들고 거기에 소요되는 비용은 얼마인지, 이 비용은 계산하고 있는 예산과 맞는지를 빠짐없이 비교분석해야 한다.

산수 좋고 맑은 공기, 풍광만 좋다고 성급히 결정할 경우네는 시간과 자금을 낭비하면서 자연을 즐기기에 앞서 지쳐버리는 경우가 많다.