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땅 만들기/부동산 투자 정보

또 하나의 틈새, 농가주택 찾기

by 늙은여우한마리 2011. 8. 4.

2005년 12월 2일

8.31대책으로 토지거래허가구역에서 토지를 구입하려면 1년 이상 거주조건을 충족해야 하는데다 전매제한 기간이 2~5년으로 늘어났다. 게다가 보유세와 양도소득세 중과 등 각종 세(稅) 부담 과중으로 매입조건이 까다로워졌다. 반면 일정규모 이하 농가주택의 경우 토지거래허가나 외지인에 대한 매매 제한이 없어 또 하나의 틈새시장으로 부각되고 있다. 답답한 도시를 벗어나 지기(地氣)를 밟으며 여유로운 삶을 즐기고 싶은 도시민이라면 농가주택에 관심을 가져 볼 만하다.

농가주택은 지목이 대(垈)인 경우가 많아 증/개축이 비교적 자유롭다. 반면 전원주택은 농가주택에 비해 각종 인허가 과정이 복잡한데다 소요시간 역시 많이 걸린다. 농가주택은 대부분 허름하고 낡았기 때문에 아무래도 저렴하게 구입할 수 있다. 또한 수도와 전기 등 기반시설이 갖추어져 있어서 개조비용 외엔 큰 비용이 들어가지 않는다는 것이 장점이다.

그러나 농가주택이라 할지라도 다른 법적 제약에 대한 여부가 있을 수 있으므로 매입 전 해당관청에 미리 확인해야 한다. 특히 농가주택은 건물주와 땅주인이 다르거나 무허가 건물일 가능성도 있으므로 등기부등본, 토지대장, 건축물대장 등 공적장부(公的帳簿)를 반드시 살펴보아야 한다. 지적상 도로가 없다면 리모델링이 어렵다. 따라서 지적도로 여부도 필수 점검사항이다.

농어촌주택에 대한 과세특례 제도가 2008년까지 연장됨에 따라 200평 이하, 연면적 45평, 대지 및 건물을 합쳐 취득시 기준시가 7,000만원 이하의 농가주택이면 1가구 2주택에 해당되지 않는다. 즉 기존 도시주택 매각시 3년 보유하고 2년 거주(서울, 과천, 5개 신도시)를 하였다면 양도세를 피해갈 수 있다. 단 수도권 및 광역시와 토지거래허가구역, 관광단지 개발구역, 토지투기지역 등은 양도세 비과세 대상에서 제외되므로 유의할 필요가 있다.

실수요자라 하더라도 투자가치를 고려해야 한다. 이때 중요한 것은 도심과의 접근편의성과 향후 발전성향이다. 따라서 교통거리, 도로망, 혐오시설여부, 자연경관, 각종 개발계획 등 판단기준을 정하도록 하자. 이러한 몇 가지 기준과 장기적 시각에서 농가주택을 선택한다면 후회하진 않을 것이다. <매일경제신문>