땅 사기 벗어나는 법(2004년 5월 11일)

땅 투자는 주거용 부동산 등과 달리 법 체계가 복잡하다. 지역이 넓고 일원화된 시세가 없어 일반인들이 속기 쉽다. 땅에 투자하려면 지적도ㆍ토지이용계획확인서ㆍ등기부등본 등을 이해할 수 있어야 한다.

◇대박의 환상에서 벗어나라=기획부동산은 대개 각종 규제와 처벌을 피해 공개적인 방법이 아닌 텔레마케팅이나 지인(知人)동원 등과 같은 음성적인 방법을 동원한다. 공개적이고 합법적인 분양방식이 아닌 경우 관심을 갖지 말아야 한다.

일단 토지 사기단에 걸려들면 빠져나갈 구멍이 없기 때문에 대박에 대한 막연한 환상을 버리는 게 상책이다. 굳이 투자하고 싶다면 사전에 철저히 검증하는 수밖에 없다.

◇의심 가거나 모르면 행정기관에 미리 확인=현장 방문을 하더라도 지적도 등 서류를 보는 데 익숙하지 않을 경우 기획부동산 등이 인근의 다른 땅을 보여줘도 넘어갈 우려가 있다. 또 개발계획을 허위ㆍ과장됐다고 판단해 알아보려 하면 갖가지 수법으로 먼저 계약을 유도하므로 이런 경우에는 십중팔구는 사기라고 보고 손을 떼야 한다. 계약하고 나서 확인하면 투자비 회수는 이미 물건너 가기 때문이다.

땅을 파는 사람이나 컨설팅업체들이 개발계획 도면을 제시하거나 개발재료를 내걸면 일단 철저히 확인해야 한다. 개발계획은 해당 지자체에 반드시 확인해야 한다. 때로 개발을 추진하는 것이 사실이긴 하나 초안만 마련됐다가 폐기된 경우도 허다하다.

따라서 정부가 추진하는 택지개발이나 각 지자체가 도시계획 등으로 지정한 개발예정용지가 아닌 경우에는 반드시 행정기관에 확인을 해야 한다.

지자체가 추진하는 개발계획의 경우 입안에서부터 검토, 심의까지 3∼4단계를 거친다. 실제 입안이 됐던 계획이라도 심의를 통과하지 못해 폐기되는 경우가 비일비재하다. 결국 땅을 파는 업체가 제시하는 개발계획이 어느 단계인지 지자체를 통해 확인한 뒤 투자 여부를 결정해야 안전하다.

◇부풀려진 개발재료에 넘어가지 말라=요즘 땅사기 주의보가 내려진 지역의 공통점은 토지거래허가구역이 아니고, 지난 총선을 전후해 각종 개발공약이 쏟아진 곳이다. 경기 이천ㆍ여주군 일대와 충청도 홍성ㆍ예산 등을 대표적이다.

이들 지역은 개발계획의 구체적인 개발 시기를 알 수 없고 일정이 나왔다고 해도 정부 예산, 지자체의 재정자립도 등에 따라 추진이 상당 기간 지연될 수 있다. 실제로 투자자들에게 수익이 돌아가기 어렵다.

특히 충청권에서 성행하고 있는 도청 이전 재료의 경우 매우 신중해야 한다. 최근 개발 도면이 충청권 일대에 나돌고 있는데 대부분 가짜다. 지난 1990년대 전남도청 이전 관련 사례를 보자. 당시 이전 계획이 알려지면서 전남 남평 지역의 땅을 평당 30만원에 산 사람이 부지기수다. 당시 시세는 평당 2만원이었다. 그러나 전남 무안이 도청 이전지로 결정나는 바람에 그 땅을 구입한 사람들은 엄청난 손해를 봤다.

◇너무 싸면 먼저 이유를 캐라=사려는 땅의 가격이 주변 시세보다 지나치게 싸면 일단 의심해야 한다. 싼 데는 이유가 있다.

특히 문화재 소재지나 수원(水源)지 인근 지역의 땅은 행정조례나 규칙 내규에 등록되지 않아 토지이용계획확인서 등 공부서류에서조차 확인이 불가능한 경우가 있다. 이들 지역에서 땅을 살 때는 미리 해당 지자체를 방문해 구체적으로 개발 가능 여부를 확인해야 한다.

또 현지 사정을 잘 모르는 지방 토지를 매입할 때는 한 곳에서 오랫동안 영업을 지속한 중개업소를 골라야 한다. 가능한 한 중개물건 확인설명서를 교부하는 업소가 좋다. 중개업자가 물건에 대한 자신감이 없다면 확인설명서를 만들어주지 않기 때문이다.

최근에는 비용과 시간을 아끼기 위해 인터넷 사이트를 통해 토지 거래를 하기도 한다. 이 경우 하자 있는 물건을 판 뒤 소유권이전등기 전에 저당권 설정을 하는 수법을 쓰는 사례도 있다.
<진명기/JMK플래닝 대표>