토지 리모델링

토지리모델링

지금 왜 토지 리모델링인가?

8.31 부동산 대책에 따른 조치 이후 토지 시장이 얼어붙고 있다.
토지 관련 각종 규제 강화와 세금의 중과방침이 그 이유다.
근래에는 부동산 대출규제도 한 몫을 더 하고 있다.

최근 토지거래를 어렵게 하는 중요한 규제로는 토지거래허가제도의 강화. 부재지주제도 도입, 실거래가 신고제도의 시행 그리고 종합부동산세의 점진적 강화 시행 등을 들 수 있다.

토지거래허가 구역 내에서의 농지와 임야에 대한 취득요건의 강화로 종전의 6개월 거주요건이 1년으로 바뀌었다. 허가구역 내의 토지구입 시 구입자금조달계획을 제출해야 하고, 취득 후에는 일정기간 당초 허가목적대로 이용해아 할 이용의무기간제도가 신설되었다. 말하자면 토지에 있어서 전매금지기간이라고 할 수 있다.

또한 토지를 취득한 이후에도 당초의 목적대로 써야 할 사후관리의무와 감시체제가 강화되었다.

수도권의 대부분 지역과 행정중심 복합도시, 기업도시, 혁신도시 등의 중심 및 주변지역의 대부분이 거의 허가구역인 점에서 그 규제의 강도는 무시할 수 없다. 지금 전국의 약 사분의 일이 허가구역으로 지정되어 있다.

부재지주에 대한 세금강화도 한 몫을 하고 있다.
농지, 임야, 목장용지 중에서 비사업용 토지인 경우와 나대지. 잡종지에 대하여는 부재지주 제도가 새로 도입되었다. 지주와 전세대가 보유하는 토지의 소재지와 그 인접 행정구역에 실제 거주하지 않으면 이를 부재지주라고 한다. 부재지주에 대하여는 그 땅을 팔 때에 2007년부터 양도소득세를 60%로 하여 중과한다. 장기보유혜택도 없다. 다만 부재지주가 아닌 경우에는 종전의 9 - 36%의 보유기간별 금액별 장기보유혜택이 그대로 주어진다.

또 부재지주에 대하여는 공익사업이나 택지개발사업 등을 위한 토지보상 시에 1억원 이상의 보상금에 대하여는 의무적으로 채권보상을 하도록 바뀌었다. 현지에 살지 않으면서 땅을 가지고 있는 것이 그만큼 부담스러워 진 것이다.

그 이외에도 토지 건물 등의 매매 시에 실거래가신고의무의 도입 시행과 비사업용 토지에 대한 종합부동산세의 부과 강화 등도 토지거래를 어렵게 만드는 요인들이 되고 있다.

이러한 상황에서 기존의 토지소유자가 할 수 있는 길은 가지고 있던 비사업용 토지를 팔아 치우거나 직접 개발하는 것이다. 그러나 팔려고 해도 세금의 강화로 사려는 사람이 드물어지면서, 할 수 없이 그대로 보유하거나, 상속의 방향으로 가는 길을 택한다. 지방 땅을 가지고 있는 것이 부담스럽지만, 그렇다고 팔려고 하면 더욱 힘든 것이 현실이다.

여기에 토지 리모델링의 필요성이 있는 것이다.
팔려고 하나 그대로는 잘 안 팔리는 땅을 손질하여, 좋은 값에 남보다 빨리 팔거나, 땅의 가치를 올려놓을 수 있는 방법이 바로 토지 리모델링이라고 할 수 있다.

토지 리모델링은 물리적 리모델링과 법률적 리모델링으로 구분할 수 있다.

토지의 물리적 리모델링 방법은?

우선 잡초가 무성한 빈 땅은 잡초를 베고, 평평하게 하며, 땅을 고른다.
진입도로는 평평하고 넓게 만들며, 포장이 가능하면 시멘트 포장을 한다.
빈 땅에는 과수를 심어 놓거나, 농막을 놓아둔다.

땅의 현황이 깨끗하게 정돈되어 있고, 들어가는 진입도로가 넓고 편하면 땅을 사려는 이에게 좋은 인상을 줄 수 있다. 소위 땅을 화장시키는 것이다.

길 가의 논이 있다면, 흙을 부어 옆길에 맞추어 땅을 높인다. 논과 과수원을 밭으로 만든다.

오래된 묵전이나 묵답과 산 중턱의 다랑이 논과 밭을 손질한다. 잘 쓰지 않는 야산의 나무를 베어 토임(토지임야)을 만든다. 정식 벌채나 개간허가를 받아 임야를 밭이나 목장용지로 만든다.

일반적으로 지방에서는 임야보다는 농지가 두 배 이상 비싸다,
또 같은 농지라도 논보다는 밭이 비싸다.
또 토임은 대부분 나무가 없고 평평한 작은 임야이기 때문에 전원주택을 짓거나 개발이 용이하다. 토임은 실수요자에게는 매우 인기가 있는 땅으로 잘 팔린다.

넓은 농지나 임야를 잘게 쪼개어 실수요자에게 직접 파는 토지분할의 기법은 이미 많은 업체가 애용하는 전형적인 토지 리모델링이다.

또 진입로가 없어 싸게 경매로 나온 맹지를 헐값에 낙찰 받아 이웃 지주의 토지사용승락을 받아 사도를 개설하거나 포장도로를 만든다. 혹은 길과 접한 이웃 토지를 매입한 후 합필(토지합병)하여 진입도로가 완비된 넓은 좋은 땅을 만든다.

이렇게 리모델링한 땅은 종전의 땅에 비하여 높은 값을 부를 수 있고, 매각이 수월해 질 것은 뻔한 일이다.

토지의 법률적 리모델링

토지의 가격을 올릴 수 있는 획기적인 방법은 바로 법률적 리모델링이다.

토지의 지목을 논이나 밭에서 대지로 바꾼다든지, 임야를 개발하여 대지와 도로를 만든다. 토지의 지목이나 용도를 변경하는 이런 것이 대표적인 토지의 법률적 리모델링이다.

토지에는 지적법 상 28개의 지목이 있다.
논, 밭, 과수원 등 농지와 임야, 초지, 축사 등 목장용지며, 대지, 잡종지, 공장용지, 창고용지라든가, 도로, 하천, 구거 등은 모두 지목의 명칭이다. 토지는 각 필지별로 그 주된 용도에 따라 지목이 주어지며, 토지대장 등 지적공부에 의해 기재 공시된다. 지목은 주어진 그 용도대로 써야 하고, 개인이 함부로 바꿀 수는 없다.

지목에 있어 논 밭 등 농지보다는 집을 지을 수 있는 대지나 잡종지가 훨씬 비싸다. 지방 땅값에 있어서 통상 대지는 농지의 2.5배 내지 3배 수준이라고 한다
대지는 쓰임새가 많고, 또 건축물의 신축 시 절차가 간편하며 비용이 적게 들기 때문이다. 따라서 논이나 밭을 대지로 만들어 농가주택이나 전원주택을 지을 수 있다면, 그만큼 땅값을 올릴 수 있는 셈이 되는 것이다.

이것이 바로 토지의 전용제도이다. 전용이란 말하자면 법이 인정하는 용도변경이요, 지목변경인 셈이다.

토지에 관한 공법상 대체로 대지 등으로 전용할 수 있는 땅은 농지와 임야 및 초지 등 세 가지로 예정한다. 농지에 관하여는 농지전용, 임야에 대하여는 산지전용이라 부른다.

농지법에서는 전용이 가능한 농지의 종류와 농지전용의 상세한 절차 및 전용기준을 규정하고 있다. 농지전용 시에는 전용대상 농지면적에 대해서 개별공시지가의 30%에 상당하는 농지보전부담금을 내야한다, 농지전용으로 농지가 사라지기 때문에 대신 우량농지를 보존하는 비용을 부담하라는 취지다.

산지전용에 관하여는 역시 산지관리법에서 관련 상세한 규정을 두고 있다.
산지전용 시에는 대체산림자원조성비를 납부한다.

이 이외에도 땅의 가치를 올릴 수 있는 방법으로는 토지의 용도지역 변경이 있다.
예컨대 도시지역의 농업진흥지역 내 논을 해제하여 도시계획지역으로 편입시키거나, 보안림 등 공익용 보전산지를 해제하여 준보전산지를 만드는 것이다.
물론 이러한 용도지역 변경은 국가에서 엄격한 절차에 의하여 결정하는 것이고 , 개인이 할 수 있는 것은 아니다. 그렇지만 개발이 진행되어 땅의 주변 환경이 명백히 달라졌을 때에는 지주의 민원 등으로도 가능한 일이다.

또 내 땅 안에 지적도에만 존재하고, 실제 물이 전혀 흐르지 않는 구거가 있으면 이를 다른 물줄기로 바꾸거나 용도폐지 신청한다. 내 땅 옆이나 인근에 붙어 있는 하천이나 구거에 대한 점용허가를 받아, 건축물 신축이나 도로 등으로 활용하는 방법도 있다.

토지 리모델링에서 유의할 점

토지 리모델링은 땅의 가치를 올리고 잘 팔 수 있는 훌륭한 방법이다.
그러나 여기에는 몇 가지 유의할 사항이 있다.

첫째 토지 리모델링을 하려면 관련 법규를 잘 알아야 한다.
리모델링의 모든 행위가 토지공법에 의해 규제되고 있다고 하여도 과언이 아니다.

둘째, 리모델링하는 비용과 그 후의 효과를 미리 비교해 보아야 한다.
땅은 간혹 손을 안대고 있는 그대로 파는 것이 더 유리할 때도 있는 것이다.

셋째 개발과 리모델링 시에는 가급적 자연 상태를 잘 이용하는 것이 좋다.
산을 깎아 전원주택 단지를 조성할 때에 자연적인 경사도나 하천 등을 가급적 원형 상태로 이용하는 것이 좋다. 이는 자연을 덜 훼손하는 환경친화적인 취지도 있지마는, 실수요자 입장에서는 그런 자연스러운 모양을 선호하는 이가 많기 때문이다. 또 인위적인 물길의 변경은 여름 장마나 태풍 시 뜻하지 않은 축대 붕궤와 침수를 불러 올 수 있으므로 특히 주의를 요한다. [토지 리모델링과 주말농장 농가주택 재테크 중에서]